2017年6月15日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,359円のところ3,592円で着地しました。
ポートフォリオを意識した物件取得
2017年4月期は2016年11月にオフィス2物件、商業施設1物件及び住宅2物件の計5物件（取得価格合計5,337百万円）を取得しました。2017年4月期決算短信によると期末の簿価と鑑定評価額は以下の通りです。
取得物件
①JPT元町ビル(オフィス) 帳簿価額2,382百万円、鑑定評価額2,590百万円
②白山麻の実ビル(オフィス) 帳簿価額1,386百万円、鑑定評価額1,400百万円
③セレクション初富(商業施設) 帳簿価額317百万円、鑑定評価額341百万円
④プライムガーデン(レジデンス) 帳簿価額607百万円、鑑定評価額618百万円
⑤T’sgarden新小岩(レジデンス) 帳簿価額678百万円、鑑定評価額694百万円
2017年4月期末現在において保有資産は合計23物件、取得価格合計36,176百万円となりおり4月期末稼働率は98.4％です。
上場以来毎期物件を取得しているのでROAは毎期伸びる一方です。取得した物件の固都税は取得年の翌年に効いてくるため固都税負担込みの実際のROAは3.5～3.6程度で落ち着くものと考えられます。取得価格ベースのNOI利回りも6%という驚異的な数字を叩き出しているのでオフィス系J-REITではアグレッシブながら上手く運用していると思います。
外部成長に力を注ぐためレンダーとの関係は良好に保つ必要がある
2017年4月期の財務状況は、2016年11月2日に取得した上記5物件取得のため、2016年11月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行（22,200口）を実施し、2,224百万円の調達を行いました。また、有利子負債による資金調達として、2016年11月2日に取得した上記5物件取得及び関連費用に充当するため、2016年11月2日付けで長期借入金による3,300百万円の調達を行いました。
2017年4月期末現在、出資総額は18,745百万円、有利子負債の残高は18,700百万円となりました。これにより2017年4月期末時点のLTVは46.4％となりました。
LTVは余裕があるので物件の金額によりますが借入金でも1棟くらいは取得できるゆとりが有ります。DSCRも10.35%程度なので利息の負担割合も高く無いと考えられそうです。決算説明会資料7ページを見る限り少なくとも2018年4月期までに資産総額500億円を目指しているのでまだまだ外部成長に重きを置いた戦略で運用されていくと考えられます。取得価格ベースでは2017年4月期末現在で約362億円、毎期46億円規模の資産を取得して計算になるので運用物件数は38～40棟位になるのだと考えられます。2016年11月の取得のようにアセットタイプを分散して取得していくことを継続していくのであれば魅力的なJ-REIT銘柄になると考えられます。
