2017年12月18日のトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,259円のところ3,382円で着地しました。
レジデンスの大量取得でポートフォリオの質を高める狙い
2017年10月期においては、計23物件、取得価格合計36,176百万円を保有しています。また、2017年10月期末現在における当該運用資産の稼働率は98.4％です。上記運用の結果、2017年10月期の業績は、営業収益1,633百万円（前期比1.0％増）、営業利益754百万円（前期比4.7％減）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は620百万円（前期比5.8％減）、当期純利益は619百万円（前期比5.8％減）となりました。
2017年10月13日付で以下の8物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2017年11月2日付で当該資産を取得しました。
長者町デュオビル(オフィス)・・・取得価格1,300百万円
和紅ビル(商業施設)・・・取得価格1,400百万円
ツイン・アベニュー(レジデンス)・・・取得価格1,880百万円
マイルストン東久留米(レジデンス)・・・取得価格1,650百万円
ルミエール３番館 (レジデンス)・・・取得価格1,420百万円
T’s garden西船橋 (レジデンス)・・・取得価格860百万円
クエスト山手台 (レジデンス)・・・取得価格710百万円
サンセール与野本町 (レジデンス)・・・取得価格600百万円
2017年10月期決算後ですが8棟の取得を完了しています。やはりレジデンスはまだ取得できる環境になっているみたいですね。レジデンスの売買環境を下支えしているのは個人オーナーですが、今の時期に取得しているようでは間違いなく高値掴みをしていると言っても良いと思います。ネットで副業を行っている比較的若い人(20代～30代)には未だに不動産を持つことがステータスと思っている人が多いようですね。
LTVはほぼ変化無しだが金利負担が上昇
2017年10月期の財務の動きについては、新規物件の取得に伴う 資金調達や返済期限の到来する借入金はありませんでした。2017年10月期末で出資総額は18,745百万円、有利子負債の残高は18,700百万円となりました。これにより、2017年10月期末時点でのLTVは46.3％となりました。2017年10月13日及び2017年10月23日開催の役員会において、新投資口の発行に関する決議を行い、2017年11月1日に公募による新投資口の発行に係る払込みが完了しています。この結果、出資総額は23,907百万円、発行済投資口の総口数は234,400口となっています。気になるのはDSCRが減少しているという点です。DSCRが上昇している投資法人が多い中で減少スピードが速いので実質の支払利息の負担は高くなっていると言えます。トーセイ・リート投資法人のローンは有担保が多いので無担保になった場合は支払利息の負担は更に高まることが考えられます。微妙な立地の物件が多いということが悪い面で表面化したと考えられます。
