2018年12月17日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,289円のところ3,435円で着地しました。
6棟の大型取得で来期の分配金には期待
トーセイ・リート、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」の活用・再生を目的に、取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として、トーセイ㈱のコア・コンピタンスである「目利き力」、「リーシング力」、「再生力」を活用した運用・投資を行っています。2018年10月期には物件の取得は無く、2018年10月期末においては、計31物件、取得価格合計45,996百万円を保有しています。稼働率は98.2％です。しかし、11月2日にはNU関内ビルを始め2棟のオフィスビルとRisingPlace川崎二番を始めとする4棟のレジデンスの合計6棟の取得を完了し外部成長を実現しています。相変わらず微妙な立地(東京都練馬区や横浜市、八王子といったエリア)を好むというトーセイあるあるは全開ですが、別の言い方をすると余り競合の少ないエリアの情報を重点的に掴むパイプラインを構築しているということも言えるのでこの点は是非分配金の結果で示して欲しいでねす。
運用の結果、2018年10月期の業績は、営業収益2,051百万円（前期比2.5％増）、営業利益981百万円（前期比2.0％減）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は805百万円（前期比2.8％減）、当期純利益は805百万円（前期比2.8％減）となりました。
財務戦略については信頼が置ける
2018年10月期の財務戦略については資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、2018年10月期中において、2018年10月31日付で短期借入金1,600百万円を長期借入金へ借換えを行いました。2018年10月期末、出資総額は23,907百万円、有利子負債の残高は24,000百万円となりました。これにより、2018年10月期末時点での資産総額のうちLTVは46.6％となりました。トーセイ・リートは財務戦略において「将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締結を含む。）による調達とする方針」としており今後も継続していくとしています。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないとしています。
一方、エクイティについては2018年10月11日及び2018年10月22日開催の役員会において46,300口の新投資口発行と2,315口の第三者割当による新投資口の発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については2018年11月1日に、第三者割当による新投資口の発行については2018年11月28日に、それぞれ払込みが完了しています。この結果、出資総額は29,009百万円、発行済投資口の総口数は283,015口となっています。
素直に金利スワップについて会計処理でリスクを完全に排除できないことを認めているためこの点については非常に評価できると思います。ヘッジ会計は難しいですからね。ドヤ顔で「金利スワップで固定化してますから!!」と自慢げに語るバカ運用会社と比べればよっぼと良心的で信頼が置けると思います。
