2019年6月14日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました
当初の予想一口当たり3,850円のところ4,052円で着地しました。
オフィスビル2棟・レジデンス4棟と大幅取得
2019年4月期の外部成長については2019年11月2日にNU関内ビル、東戸塚ウエストビルというオフィスビルを2棟とRisingPlace川崎二番館、Jパレス桜台、ペルソナ―ジュ横浜、T’sgarden西八王子WESTと4棟のレジデンスを取得しました。
また、2019年11月15日に運用中のレジデンス、マーランドファイブを譲渡価格1,150百万円で譲渡しました。これにより不動産売却益として292百万円を計上しています。2019年4月期末現在で物件数は36物件、取得価格55,858百万円を保有しています。当該運用資産の稼働率は98.0％となっています。2019年4月期の運用の結果、業績は、営業収益2,748百万円（前期比33.9％増）、営業利益1,490百万円（前期比51.9％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,273百万円（前期比58.1％増）、当期純利益は1,229百万円（前期比52.7％増）となりました。
トーセイ・リート投資法人では投資主に対する安定的な分配を実現するため、早期に資産規模の拡大が必要であると考えおり、取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保するとともに、資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ、相対的に高い利回りが期待できる物件を厳選して取得するとしています。
スワップを利用しない金利の固定化は〇
財務面については資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、2019年4月期中は2018年11月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行（46,300口）及び2018年11月28日を払込期日とした 第三者割当による新投資口の発行（2,315口）をそれぞれ実施し、5,101百万円の調達を行いました。また、有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権6物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2018年11月2日付で6,000百万円の長期借入れを行いました。加えて、長期借入金2,000百万円について、2018年11月30日付で借換えを行いました。2019年4月期末現在、出資総額は29,009百万円、有利子負債の残高は29,200百万円となりました。これにより、LTVは46.7％となっています。
2019年4月期現時点においては、日銀の金融緩和政策や市場金利の動向に鑑み、借入年限の長期化と金利の固定化に取組んでおり、今後も将来の金利上昇リスクや経済条件等を勘案のうえ、原則的には固定金利（金利スワップ契約の締結を含みます。）による調達とする方針です。ただし、現在のマイナス金利政策下では、金利スワップの会計処理等に伴うリスクを十分に排除できないため、金利スワップの契約は行わないとしています。
以前の記事にも書いたのですが、トーセイ・リート投資法人は変動金利で借入れて金利スワップ契約を別で締結し金利を固定化するという作業をしていません。純粋に固定金利で借入れを行っています。金利スワップ契約を締結しても別途手数料をレンダーに支払わなければならないので投資家さんにはメリットがあるとは限らないんですよね。変動金利がより低くなった場合に金利スワップ契約を解除でれば良いのですが一度締結した金利スワップ契約を途中で解除することは非常に稀です。ほとんど行われません。解除しない理由は「今後のお付き合い」という資産運用会社は忖度によることが理由です。すなわち金利スワップ契約を連発する投資法人については余計なコストを払っているということは理解しておく必要があります。
