2017年6月16日のプレミア投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,450円のところ2,520円で着地しました。
トレードピア淀屋橋で多額の売却益が発生
2017年4月期においてプレミア投資法人は2016年12月20日にアーバンエース肥後橋ビル（オフィスビル、取得価格4,600百万円）を取得しました。一方、2014年３月に取得したトレードピア淀屋橋（底地）（オフィスビル、取得価格6,500百万円）を2016年12月20日に売却し、138百万円の不動産等売却益を実現しています。 この結果、2017年４月30日現在、投資法人が保有する資産は、オフィスビル27物件、レジデンス31物件、優先出資証券１銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は234,060百万円、用途別の投資比率はオフィスビル58.4％、レジデンス33.1％、その他（優先出資証券）8.5％となっています。 また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、2017年４月30日現在でオフィスビルが前期末比1.7ポイント低下の94.8％、レジデンスが前期末比0.9ポイント低下の96.5％となっています。
昨日のケネディクス・オフィス投資法人と比べプレミア投資法人は過去物件売却において売却損を発生させたことは有りません。当初からある程度出口戦略も念頭においた価格で取得していることが考えられます。では含み損を抱えている物件が無いかというとそんなこともありません。
・プレミア東陽町ビル(2017年4月末時点含み益 526百万円)
・上野THビル(2017年4月末時点含み益 1,773百万円)
・五反田NTビル(2017年4月末時点含み益 1,405百万円)
上記は、オフィスビルですが、レジデンスでも含み損を抱えている物件が有ります。レジデンスですから物件の価格は上下にしにくいので特段売却する必要はないと考えているのだと思います。
物件売却による返済でLTVは43.7%
2016年12月８日に、2011年12月８日に借り入れた長期借入金9,000百万円について、長期借入金により借り換えました。三井住友信託銀行㈱を中心にしたシ団ローンです。2016年12月30日に、2016年７月29日及び同年９月30日に借り入れた短期借入金計7,900 百万円について、返済の方は2016年12月20日付けで譲渡したオフィスビル（トレードピア淀屋橋（底地））の売却代金の一部及び手元資金により、2,500百万円の期限前一部返済を実施しました。
＜借入金返済の内訳＞
①2016年７月29日に借り入れた短期借入金4,500百万円について1,420百万円の期限前弁済
②2016年９月30日に借り入れた短期借入金3,400百万円について1,080百万円の期限前弁済
この結果、2017年４月30日現在の有利子負債総額は103,000百万円（内訳は短期借入金5,400百万円、長期借入金85,100百万円及び投資法人債12,500百万円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は94.8％となりました。
