2017年12月18日のプレミア投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,450円のところ2,537円で着地しました。
オフィスビルの外部成長には厳しい環境
2017年10月期の外部成長は2017年６月21日にスフィアタワー天王洲（オフィスビル、取得価格15,000百万円）を取得しました。この結果、2017年10月期末で保有する資産は、オフィスビル28物件、レジデンス31物件、優先出資証券１銘柄の計60物件であり、取得価格の総額は249,060百万円、用途別の投資比率はオフィスビル60.9％、レジデンス31.1％、その他（優先出資証券）8.0％となっています。
また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、2017年10月31日現在でオフィスビルが前期末比0.3ポイント上昇の95.1％、レジデンスが前期末比0.3ポイント上昇の96.8％となっています。
外部成長もスフィアタワー天王洲の1棟に留まっていますがやはり分配金成長のためにはオフィスビルが欲しいところですね。しかし、オフィスビルは、やはり物件供給が少なく、数少ない売却物件に対する取得競争が過熱していることで取引利回りが低下しているようです。レジデンスについては、投資利回りで投資判断を行う不動産投資家以外にも、各住戸を区分登記して分譲する事業者や相続対策等を目的とした個人富裕層などの参入により高値でも取引されている環境のようです。
有利子負債の長期化でキャッシュに余裕が生まれている
2017年10月期の財務の動きですが2017年６月21日付けで取得したスフィアタワー天王洲に係る不動産信託受益権の取得資金に充当するため、長期借入金として総額15,000百万円を借り入れました。
また、2017年７月31日に、2016年７月29日に借り入れた短期借入金3,080百万円について、短期借入金により借り換えました。上記2件とも借入先等は㈱三井住友銀行を中心としたシンジケートローンです。2017年９月29日には、2016年９月30日に借り入れた短期借入金2,320百万円について、短期借入金により借り換えについても㈱三井住友銀行を中心としたシ団ローンです。この結果、2017年10月31日現在の有利子負債総額は118,000百万円（内訳は短期借入金5,400百万円、長期借入金100,100百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債12,500百万円（１年内返済予定の投資法人債を含みます。））となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は95.4％となりました。
