2018年12月17日にプレミア投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,600円のところ2,696円で着地しました。
NOI利回り低下は黄色信号
2018年10月期の運用については新たな不動産物件の取得及び売却を行っておらず、2018年10月31日現在、プレミア投資法人が保有する資産は、オフィスビル26物件、レジデンス33物件、優先出資証券１銘柄の計60物件であり、取得価格の総額は246,464百万円、用途別の投資比率はオフィスビル59.5％、レジデンス32.4％、その他（優先出資証券）8.1％となっています。また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、2018年10月31日現在でオフィスビルが前期末比1.4ポイント上昇の97.8％、レジデンスが前期末比0.5ポイント低下の97.4％となっています。気になるのはNOI利回りが減少傾向に突入していること。昨年は4.6～4.7%と高水準であったにも関わらず2018年10月期は4.4%と2017年代の数値に戻ってしまっていることが残念ですね。これまで1年に数頭ずつ物件の入替えを行っており、不動産マーケットの力もあり売却益を発生させて売却しており判断は間違っていないと思うのですが、しっかりと入替えをしその結果を分配金で表現しなければ投資家さんからの評価は得られないと思います。
入替え後にその入れ替えた物件の収益が分配金に反映されるまではコスト削減を行うなど内部成長での取り組みをしっかりアピールする必要があると感じます。
借入金利を固定化しても投資法人債の方が金利が低い
2018年５月22日に、2013年５月22日に借り入れた長期借入金3,000百万円について、長期借入金により借り換えました。当該長期借入金3,000百万円の借入先は㈱日本政策投資銀行で期間は約8年の長期に及ぶものです。2018年７月25日には償還期限の到来する投資法人債7,500百万円の償還資金に充当するために、2018年７月24日に投資法人債の発行及び長期借入金の借入を行いました。投資法人際での調達は6,000百万円のうち2,000百万円は5年債(金利年0.25%)、4,000百万円(金利年0.58%)は10年債といち内訳でこちらも長期に渡る資金調達となっています。7,500百万円のうち残りの1,500百万円は長期借入金(㈱みずほ銀行1,000百万円、三井住友信託銀行㈱500百万円)で調達しており、期日一括返済で金利スワップで金利の固定化を図っています。
2018年７月31日に、2017年７月31日に借り入れた短期借入金1,940百万円について、三井住友信託銀行を中心とした短期借入金1,595百万円による借り換えを行い、残額の345百万円については手元資金をもって返済しました。2018年９月５日に、2012年９月５日に借り入れた長期借入金5,000百万円については㈱あおぞら銀行、㈱三菱UFJ銀行、㈱みずほ銀行、㈱りそな銀行からの長期借入金により借り換えました。また、2018年９月28日に、2017年９月29日に借り入れた短期借入金1,460百万円については、㈱三井住友銀行、㈱りそな銀行、㈱みずほ銀行からの短期借入金により借り換えました。
この結果、2018年10月31日現在の有利子負債総額は112,655百万円（内訳は短期借入金3,055百万円、長期借入金98,600百万円（１年内返済予定の長期借入金を含む。）及び投資法人債11,000百万円（１年内償還予定の投資法人債を含む。））となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は97.3％となりました。
