2019年3月15日にヘルスケア＆メディカル投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,100円のところ3,120円で着地しました。
尚、利益超過分配金が459円含まれています。
オペレーターまかせで何にもしてないの?
ヘルスケア＆メディカル投資法人の2019年1月期における外部成長は、はなことば南(取得価格1,071百万円) はなことば三浦(取得価格615百万円)の2物件を取得しました。その結果、2019年1月期末現在の保有数は27物件となり、総賃貸可能面積124,160.80㎡、総テナント数33テナント、稼働率100.0％となっています。既存物件の運用については特に動きは無いようです。2019年1月期はの実績は、営業収益1,301百万円、営業利益647百万円、経常利益540百万円、当期純利益539百万円となりました。
ヘルスケア＆メディカル投資法人の決算短信等の開示の特徴なのですが、内部成長による施策をあまり開示しない傾向にあります。これがケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人等の場合であれば、「各施設へ往訪して収支・稼働率を含む施設運営状況の確認、施設管理者へのヒアリングを行い、経営層との面談等を通じて、事業の概況や今後の経営方針等のインタビューを実施しました。」みたいに実際に収益や分配金には結びついていないものの、頑張ってますアピールを盛大に行います。ヘルスケア＆メディカル投資法人もケネディクス系のJ-REITをマネろとは言いませんが、もっと工夫して運用しているということをアピールした方が良いと感じます。
銀行からのアドバイスは当てにならない
ヘルスケア＆メディカル投資法人の財務戦略は長期的に安定した収益の確保及び資産価値の維持・向上のため、安定的な財務運営を行うことを基本方針としています。2019年1月期においては、上記２物件の取得資金及び関連する諸費用の一部に充当するため 2018年10月１日付で1,750百万円の借入れを行いました。また、2019年１月31日に返済期日が到来した借入金1,000 百万円については借換えを実施しました。2019年1月期末での出資総額は19,800百万円、発行済投資口の総口数は193,107口、有利子負債は総額22,450百万円です。ＬＴＶは50.6％となっています。
また、2017年12月21日に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を関東財務局長に提出しています。
財務戦略としては中長期的に安定した収益の確保及び投資主価値の最大化を図るため、安定した財務基盤の構築 を行うべく、金融市場の動向を踏まえつつ資金調達を行うとしています。また、エクイティ・ファイナンスについては、投資法人の長期的かつ安定的な成長を念頭に、既存投資主の権利の 希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期及びスポンサー等のウェアハウジング機能の活用可能性、ＬＴＶ、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間、 マーケット環境等を総合的に勘案し機動的に行うとしています。
デット・ファイナンスについては、返済時期の分散化や、ＬＴＶの上限を65％（但し、一時的に65％を超えることがあります。）とすることで、安定的かつ柔軟なレバレッジ・コントロールを行います。また、スポンサーの１社である㈱三井住友銀行と資産運用会社の間で締結されたスポンサーサポート契約に基づき、同行よりファイナンスに関するアドバイスを受けながら、安定的なバンクフォーメーションを構築しています。
㈱三井住友銀行からファイナンスに関するアドバイスを受けているようですが、銀行は責任を取らない企業であることはどこの誰に聞いても分かる話です。むしろSMBCの色が濃くなってしまうのでバンクフォーメーションのレンダーはSMBCの息がかかった金融機関に優遇されると思うので機動的な借入れは難しくないのではないかと考えられます。
