2017年8月14日のマリモ地方創生リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,210円のところ3,462円で着地しました。
尚、利益超過分配金521円が含まれています。
思っていたよりも遅い外部成長
2017年6月期においては、2017年6月1日にアルティザ東別院を新規に取得しました。また、全物件において、AM会社とプロパティマネジメント会社である㈱マリモの各拠点との一体的なプロパティマネジメント業務の推進を通じて、各地域の特色を踏まえたリーシング活動や個別物件の特性・稼働状況を踏まえたテナント募集条件の設定などを行い、さらに、レジデンスの水廻り設備及びデザイン性・耐久性に優れた床材へのバリューアップ工事を行うなど、保有資産の稼動率向上に向けた運用を行いました。
この結果、2017年6月期末の保有資産（18物件、取得価格の合計16,810百万円）の稼働率は98.4％、期中平均稼働率は98.6％となりました。また、コスト削減については電力供給会社の切替えによる水道光熱費の削減、共用部照明器具のLED化、ビルメンテナンス会社との協議による管理業務費の削減をそれぞれ実施しました。 利回りの大きい地方物件をガンガン取得していく運用かと思いきやこじんまりとレジデンスのメンテナンスですか。まあどこでもやってることなので目新しいことはこれといって無いですね。
レジデンス系J-REIT同様にLTVは高め
2017年6月期の財務状況は、2017年6月1日のアルティザ東別院の取得時に㈱三井住友銀行より640百万円の借入れを行いました。 また、短期借入金（トランシェA:借入残高1,188百万円）のうち、480百万円について平成29年3月7日に還付された消費税還付金（479百万円）及び手元資金により2017年6月1日付で期限前返済を行い、長期借入金（借入額8,322百万円）のうち、7百万円について平成29年2月1日付で、また、7百万円について2017年5月1日付で、手元資金により約定返済を行いました。 この結果、2017年6月期末時点における借入金残高は、9,655 百万円となり、LTVは49.8％となりました。
目指すスタイルとしてはスターツプロシードのようにこれは将来性があるというエリアを見つけ出しそこのエリアのレジデンス物件を取得していくという方法が一番無難かと思います。しかし、スターツプロシードはピタットハウスというリーシングが強い賃貸仲介会社の存在がありますが、マリモにそのような機関は無いのでリーシング力の高い地方PMを見つけ出し提携していくことも鍵になると思います。
