2017年7月14日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,150円のところ3,250円で着地しました。
物件を大量取得するもポートフォリオは崩さず
2017年5月期は物件をちょこちょこ買い進めました。今期取得した物件をまとめると以下のとおりです。
取得日 物件名（取得価格:百万円）
2016年12月1日 ケーズデンキ名古屋北店（取得価格1,750百万円）
2016年12月1日 セントヒルズ（取得価格1,300百万円）
2017年1月31日 新習志野物流センターⅡ（取得価格2,590百万円）
2017年1月13日 ザ･ビー六本木の隣接地（既保有物件の土地部分）（取得価格140百万円）
2017年3月30日 ＳＳ30（取得価格18,200百万円）
2017年4月26日 LOOP-X・M （取得価格11,200百万円）
3期連続で物件売却をしているため物件総数はさほど変わらない程度ですが、うまく物件入替えを行ったという印象です。今の不動産マーケットを鑑みて買い手市場よりも売りて市場ですから入替え戦略は間違っていないですね。その証拠に2017年5月24日に売却したパシフィックマークス新浦安も売却益(63百万円)を計上していますから。
2017年5月期末保有する物件は、商業施設36件、オフィスビル35件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル13件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他11件の合計123件（取得価格総額621,559百万円）。総賃貸可能面積は1,443,510.75㎡（436,662.00坪）、テナント総数は2,319となっています。ポートフォリオ全体の稼働率は、99.0％から99.2％の間で推移し、2017年5月期末時点では 99.2％。
農林中央金からシ団形成無しで借入れ
2016年11月29日付の新投資口発行に係る役員会決議及びこれら新投資口の発行価格等の決定に係る2016年12月7日付の役員会決議に基づき、公募による新投資口90,000口及びＳＭＢＣ日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口12,065口の発行を行い、合計16,793百万円の払込み（第三者割当含む)を受けました。この結果、2017年5月期末時点における本投資法人の出資総額は309,205百万円、発行済投資口の総口数は3,055,087口となりました。
また公募増資と合わせ借入金の調達も行いました。新習志野物流センターⅡの取得のため2017年1月31日2,700百万円を農林中央金庫から借入れ、2017年3月30日にはＳＳ30取得のため三井住友信託銀行等から17,000百万円から借入れ、更に2017年4月26日にはLOOP-X・M取得ののため8,900百万円の借入れを行いました。物件以外では2017年3月21日に既存借入金の12,900百万円返済のため、三井住友銀行等から10,900百万円の借入れを行っています。 2017年4月期末時点における1年内に返済予定の借入金は27,973百万円、1年内に償還予定の投資法人債は20,500百万円となっており、LTVは42.3%。農林央金庫から無担保で普通に借り入れるなんて普通じゃ出来ないことですよ。ユナイテッド・アーバンはよほど信用力が高いと見えます。
確かにポートフォリオはアセットごとの割合では2011年5月期からほぼ崩していないですからね。長期に渡り一貫して資産規模を増加しているところが保守的な金融機関を納得させることができる理由となっていると考えられます。
