2018年1月16日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,350円のところ3,358円で着地しました。
物件大量売却でポートフォリオを強化中
2017年11月期の外部成長面の動きについては、吉川物流センターの取得を行うとともに、物件取得にあたっての優先交渉権取得を目的に特定目的会社への優先出資を行われました。
①吉川物流センター(埼玉県吉川市) 取得価格1,960百万円
②ＫＩＣＡＭ 武蔵村山特定目的会社 優先出資証券5口 （優先出資口数の持分6.8％）取得価格50百万円
一方、売却は活発でポートフォリオの質的改善・収益性の向上を図る目的で8物件の売却を
行いました。
①芦屋川西ショッピングマート(商業施設)・・・売却損益2,061百万円
②SK名古屋ビルディング(オフィスビル) ・・・売却損益▲625百万円
③名古屋錦シティビル(オフィスビル) ・・・売却損益38百万円
④太平洋セメント社宅（レジデンス）・・・売却損益▲172百万円
⑤UURコート千葉蘇我（レジデンス ・・・売却損益9百万円
⑥太平洋セメント東久留米寮新館（レジデンス）・・・売却損益▲78百万円
⑦南山コート1号館（レジデンス） ・・・売却損益8百万円
⑧南山コート2号館（レジデンス） ・・・売却損益430百万円
上記の物件取得・売却の結果、2017年11月期末時点において保有する物件は、商業施設35件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル13件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居20件及びその他12件の合計116件（取得価格の総額610,920百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,422,050.82㎡（430,170.37坪）、テナント総数は2,259となりま
した。 2017年11月期においても引き続き稼働率の向上に注力し、2017年11月期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、98.3％から99.2％の間で推移し、期末時点では98.4％となっています。
資産規模減少も格付け変更無し
2017年11月期の財務面は、投資法人債の償還のための借入れを行う一方で、前述の物件売却資金による有利子負債の返済を行った結果、有利子負債の総額は前期末対比14,250百万円減少し、271,607百万円となりました。
2017年11月期末時点における1年内に返済予定の借入金は29,023百万円、1年内に償還予定の投資法人債は29,000百万円です。2017年12月31日時点における格付けはMoodys(A3:安定的)、JCR(AA:安定的)、ともに前期から変更はありません。
大規模な8棟売却を行ったため2017年11月期は取得価額ベースでは13,572百万円の資産規模が減少しました。取得した物件の取得価格が1,960百万円なので資産規模は総じて減少した形になりましたがどのみち現在の状況で含み損が発生している物件は売却した方が良いので築年数が古く競争力が劣る物件から売却していったのではないか?という印象です。今回の売却はレジデンスの比率を減らしてオフィスビルや商業施設を取得していく狙いではないかと考えられます。
