2018年7月13日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,400円のところ3,530円で着地しました。
過去の高値掴み物件売却により碑文谷ショッピングセンターが犠牲に
2018年5月期において、2018年1月26日にリーガロイヤルホテル小倉・あるあるCity(取得価格16,600百万円)の取得を行いました。 その一方で、投資法人はポートフォリオの質的改善・収益性の向上を図るべく、2物件の売却を決定し、2018年5月24日付で碑文谷ショッピングセンター(譲渡価格14,025百万円)とイオンモール宇城(譲渡価格6,500百万円)の譲渡を実施しました。
上記の物件取得・売却の結果、2018年5月期末時点において、投資法人が保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル14件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居20件及びその他12件の合計116件（取得価格の総額608,617百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,431,177.86㎡（432,931.30坪）、テナント総数は2,278となりました。稼働率は2018年5月期においても引き続き稼働率の向上に注力し、各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、98.4％から99.5％の間で推移し、期末時点では99.3％となっています。
2018年5月期期の業績は、営業収益29,166百万円（前期比12.5％増）、不動産賃貸事業利益13,890百万円（前期比3.6％増）、営業利益13,089百万円（前期比4.9％増）、経常利益11,974百万円（前期比5.8％増）、当期純利益11,973百万円（前期比5.8％増）となりました。
分配金には直接影響は無いですが、イオンモール宇城において売却損3,584百万円を発生させてしまっています。こいつのために碑文谷ショッピングセンターの売却で4,944百万円の売却益で相殺しています。過去の高値掴み物件売却のために優良物件が犠牲になる典型的なケースです。
LTVは40%を切る水準まで低下
2018年5月期においては、前期に実施した物件売却の資金等を用いて有利子負債の返済を行い、投資法人債120億円の新規発行はあったものの、有利子負債の総額は前期末対比15,723百万円減少し、255,884百万円となりました。なお、当期末時点における1年内に返済予定の借入金は22,400百万円、1年内に償還予定の投資法人債は15,000百万円です。また2018年6月26日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を行っています。
コミットメントラインの概要
参加金融機関 ： 三井住友信託銀行㈱、㈱みずほ銀行、㈱三菱ＵＦＪ銀行
借入極度額 ： 24,000百万円
契約締結日 ： 2018年6月26日
契約期間 ： 2018年6月26日～2019年6月26日
摘要 ： 無担保・無保証
分配金については当期純利益のうち、物件売却益の大宗にあたる1,264百万円を圧縮積立金等として内部留保しました。一方で、一時差異等調整積立金75百万円を取崩し、分配金に加算しました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,530円、分配金の総額は10,784百万円となっています。
