2018年1月18日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,420円のところ3,473円で着地しました。
物件売却益のうち分配金に回るのはわずか76百万円
2018年11月期の外部成長面は、2018年7月3日にシャトレ大手町Ｓ棟・Ｎ棟(取得価格3,398百万円)、2018年9月27日にザ・ビー福岡天神(取得価格3,000百万円)、2018年10月30日には武蔵村山物流センター(取得価格1,800百万円) と3物件の取得を行いました。その一方で、2018年5月24日付信託受益権売買契約に基づき、2018年11月1日付で碑文谷ショッピングセンター(譲渡価格5,225百万円)の第2回分割譲渡を実施しました。また、2018年8月24 日付で新札幌センタービルの敷地の一部（6.39㎡）と札幌市保有の隣接地の一部（6.39㎡） との交換を行いました。第3回の譲渡は2019年3月1日に予定されています。以上の物件取得・売却の結果、2018年11月期末時点において、投資法人が保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル15件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居21件及びその他13件の合計119件（取得価格の総額613,908百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,456,193.69㎡（440,498.59坪）、テナント総数は2,442となりました。運用面においても稼働率の維持・向上に注力したことにより、期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.1％から99.3％の間で推移し、期末時点では99.1％となっています。
2018年11月期の業績は、営業収益25,733百万円（前期比11.8％減）、不動産賃貸事業利益13,203百万円（前期比4.9％減）、営業利益12,894百万円（前期比1.5％減）、経常利益11,789百万円（前期比1.5％減）、当期純利益11,788百万円（前期比1.5％減）となりました。当期純利益のうち、物件売却益1,864百万円のうち1,254百万円を圧縮積立金等として内部留保しましたが、、一時差異等調整積立金76百万円を取崩し、分配金に加算しました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,473円、分配金の総額は10,610百万円となっています。
資金調達の多様化か合同運用指定金銭信託を利用
資金調達においては、「グリーン適格資産」に係る取得資金、借換資金等への充当を資金使途とする貸付金で運用される合同運用指定金銭信託（商品名：UURグリーントラスト、調達額：100億円）を新たに組成する一方、物件売却代金等を用いて有利子負債の返済を行った結果、有利子負債の総額は前期末対比1,500百万円増の257,384百万円となりました。(うち１年内に返済予定の借入金は25,207百万円です。1年内に償還予定の投資法人債は該当ありません。)また、期末におけるLTVは39.5%と前期と変わらず、DSCRは15.91%と前期より0.9%上昇しています。
格付けにつてもMoody’sから(長期発行体格付:A3、見通し:安定的)と日本格付研究所(JCR)から(長期発行体格付:AA、見通し:安定的)の評価を受けていますが、どちらも前期から変更はありません。
グリーン適格資産とは資産運用会社であるジャパン・リート・アドバイザーズ㈱の内規である資産運用ガイドラインにおいて、「DBJ Green Building 認証（3つ星以上）、CASBEE不動産評価認証（Aランク以上）及びBELS 評価（2つ星以上）のいずれかを取得済み又は取得見込みである新規及び既存の運用資産」のことを指します。別に認証資格がなくても優良の物件であればどんどん取得したら良いと思います。事務負担ばかり増える金融機関の融資形態に合わせる必要は無いと感じます。よく分からない金融機関の融資形態を利用することが資格認定企業を肥やす必要は無いと思います。
