2019年7月12日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,550円のところ3,661円で着地しました。
積極的な外部成長を実施
2019年5月期は物件取得を積極的に行いました。2018年12月17日のザ・ビー六本木の追加取得(取得価格988百万円)から始まり2018年12月28日にLuz武蔵小杉(取得価格12,151百万円)、2019年4月1日にグランフォンテ(取得価格2,700百万円)、2019年5月15日に変なホテル東京浜松町(取得価格4,456百万円)と新規取得を3件、追加取得を1件行いました。売却については、2019年3月1日付で碑文谷ショッピングセンターの第3回（最終）分割譲渡(譲渡価格8,280百万円)を実施したほか、2019年4月1日付で太平洋セメント社宅（メゾン浮間）(譲渡価格3,190百万円)を売却しました。2019年5月期末において投資法人が保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル33件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル16件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居21件及びその他13件の合計120件（取得価格の総額626,083百万円）であり、また、総賃貸可能面積は1,434,587.61㎡（433,962.75坪）、テナント総数は2,534となりました。
運用面については前期に続き2019年5月期においても引き続き稼働率を高水準で維持向上することに注力し、2019年5月期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、99.2％から99.4％の間で推移し、2019年5月期末時点では99.3％となっています。業績は、営業収益27,261百万円（前期比5.9％増）、不動産賃貸事業利益12,708百万円（前期比3.7％減）、営業利益13,569百万円（前期比5.2％増）、経常利益12,413百万円（前期 比5.3％増）、当期純利益12,413百万円（前期比5.3％増）となりました。
DSCRは上昇しており金利負担は少ない
財務面の動きについてですが、新規調達資金及び物件売却代金等を活用して、特定資産の取得及び有利子負債の返済を行ったほか、個人投資家におけるESG意識の高まりを背景に、J-REITとして初の取組みとなるリテール・グリーンボンド（愛称：グリーンゆうゆう債、総額100億円）を発行し、資金調達手段の拡充を図りました。2019年5月期の有利子負債残高は282,884百万円となっており、そのうち1年内に返済予定の借入金は29,251百万円です。また、1年内に償還予定の投資法人債は該当ありません。
LTVは41.5%となり前期から2%の増加となっています。2019年6月30日時点における各格付機関からの投資法人の格付の状況は以下のとおりです。
日本格付研究所:長期発行体格付：ＡＡ、見通し：安定的
ムーディーズ・ジャパン：長期発行体格付：Ａ3、見通し：安定的
ユナイテッド・アーバン投資法人はLTVの推移は相対的に低めで安定していると思います。借入金の金利についても固定化を推進していることもありDSCRはどんどん上昇しています。これは支払利息の負担割合が減少していることを意味しているので投資家さんにとっては良いことです。財務コストは今後もどんどん削減していって欲しいですね。まあ、削減も限界に来ているとは思いますけどね。
