2017年4月13日にラサールロジポート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,545円のところ2,650円で着地しました。
NOIは高いが固定資産税等が反映されていないだけ
2017年2月期末までの保有８物件（取得価格合計161,440百万円、賃貸可 能面積699,028㎡）の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の当期末時点の稼働率は97.8％という稼働状況です。
テナント数は96テナントとテナント分散が図られたポートフォリオとなっています。 特に物件の取得や売却は行っておらず通常の運用となりました。財務指標などについては特段動きの無い今期がベンチマークになると思います。NOI利回りは5.326%というオフィス系J-REITの中で優良な投資法人とほぼ同水準です。ただ賃貸事業利益率は24.2%で物流系J-REITの中ではトップです。
ただ、注記表や物件ごとの収支を見る限り租税公課についての記載が無いので固定資産税等の影響を受けていないだけだと思われます。租税公課を考慮すると28～30%程度の賃貸事業利益率になると思います。
2017年3月1日付けでロジポート川越(取得価格11,950百万円)を取得しています。資金調達は返済期限が分散化された長期借入金で賄われているため返済原資のCFについても十分確保されていると見ることが出来ると思います。決算説明会資料12ページには2020年までに資産規模3,000億円になるまでの予定が示されていますが、ざっくりしすぎていて信憑性にやや欠けます。
直近ではスポンサーファンドで8物件を開発中で、外部から4物件の優先交渉権を得ているので2020年までの3年以内に約10物件は取得するつもりのようです。高値掴みする可能性は高いと思います。
LTVは低水準。スポンサーの物件開発終了を待ち
2017年２月15日付で発行した第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定 同順位特約付）4,000百万円、第２回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）2,000百万円及び 2017年２月17日付で調達した短期借入金1,690百万円を原資の一部として、2017年２月17日に返済期日を迎えた短期借入金3,690百万円の返済、長期借入金7,540百万円のうち、4,000百万円の一部期限前弁済に充当しています。 2017年2月期末における投資法人の有利子負債の残高は58,970百万円、総資産に占めるLTVは34.3％となりました。
