2018年3月15日に三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり5,493円のところ5,563円で着地しました。
尚、利益超過分配金が275円含まれています。
今期は1棟のみの取得
2018年1月期は三井不動産㈱と物流施設事業における戦略的パートナーシップを組み持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針とし、その方針に基づき2017年８月に「MFLP小牧」（準共有持分40％、取得価格3,249百万円）を取得しました。 また、保有10物件（取得価格合計787億円）
の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の2018年1月期末時点の稼働率は 100.0%と良好な稼働状況を維持しています。 結果、2018年1月期の業績は営業収益2,629百万円、営業利益1,239百万円、経常利益1,185百万円、当期純利益1,184百万円となっています。
もっと物件数が欲しいところですが、1棟のみの取得と寂しい結果になっています。スポンサーサイドとしては売却する物件は持っているのですが投資法人に売却するタイミング(POタイミング)を待っているという状態であると考えられます。2018年は特に2月から投資口価格はJ-REITは全体的に下げているためPOは苦しいと思います。まあ、特に内部成長もすることが無いようで特にアピールが無いので特別な施策は講じていないと思われます。唯一良かった点は賃貸事業利益率ベースで前期を上回ったことくらいですかね。これも取得したMFLP小牧の固都税相当額が取得原価に乗っているだけなのだと思いますが・・・
財務面は抜群に良い
2018年1月期の財務面においては、MFLP小牧の取得資金として、2017年８月に2,200百万円の借入れを行い、期中に減価償却等から生じる内部留保を原資として1,200百万円の返済を行いました。その結果、2018年1月期末における有利子負債の残高は18,000 百万円、LTVは22.5%となりました。
財務面略については文句は有りません。LTVが22.5%程度なので2回くらい連続で公募増資しても50%以下で抑えられるレベルだと思います。個人的には物流系J-REITの場合はまだ供給過多に陥っているような状態でもないのでスポンサーが開発している物流施設に優位性があるのであれば、株式マーケットは意識せずに増資しても良いと思います。ある程度投資口数増加による希薄化は免れませんが、今後の成長が厳しいと予想されるレジデンスやオフィスビルよりも未来は明るいと考えられます。ITやECの進化は今後も続くことが想定されますし、これらのイノベーションの恩恵を一番受けるのは不動産アセットでは物流施設ですからもっと強気でも良いと感じます。
