2019年10月17日に三菱地所物流リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり5,492円のところ5,524円で着地しました。
尚、利益超過分配金594円が含まれています。
投資口価格連動型の資産運用報酬は斬新
2019年8月期は取得も譲渡もありませんでした。しかし、2019年8月27日はMJロジパーク土浦1の売買契約書を締結しており、2019年9月2日には取得価格3,133百万円にて取得を完了しています。
運用面では2019年8月期末の保有資産10物件（取得価格合計：83,219百万円）の運用を着実に行い、稼働率は99.9％と高稼働を維持しています。これに加え、「三本の柱」におけるAlignment（投資主との利益の一致）の施策の一つとして、投資法人は2019年５月17日付で、投資主利益との連動性を高めることを目的として、資産運用報酬のうち投資主利益連動報酬部分について、投資法人の投資口価格と東証REIT指数との相対パフォ
ーマンスに連動させる、「投資口パフォーマンス完全連動型報酬」を導入しています。投資口のパフォーマンスが東証REIT指数のパフォーマンスを下回る場合に報酬が減額となる完全連動型報酬は、J-REIT初の取組みです。上記運用の結果、2019年8月期の業績は営業収益2,530百万円、営業利益1,253百万円、経常利益1,212百万円、当期純利益1,211百万円及び投資口１口当たり分配金5,524円となりました。
LTVは低めの水準で資金調達余力は十分
財務戦略については三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行っています。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。長期安定的な財務運営を基本とし、成長性に配慮した借入比率のコントロールと効率的なキャッシュマネジメントを行うこととしています。資金の借入れ
の状況は長期・短期の借入期間及び固定・変動の金利形態等のバランス及び返済期限の分散等にも十分配慮して借入れを行うことを基本方針としており2019年８月期末有利子負債残高は23,924百万円となり、LTVは27.0％となりました。
資産規模の拡大を図るためにLTVを低く抑えていつでも借入金での調達が可能な体制を整えることも資産運用会社の大事な仕事です。しかし、資産規模の拡大が思うように進んでいないという印象です。スポンサーは三菱地所ですから物件が無いなんていうことは無いはずです。公募増資からめて大量取得を狙っているのだと思いますが、今は不動産マーケットも流通価格が高止まっている状態なので買わないという選択も有りかとは思います。しかし、資産規模の拡大を図らないと投資家さんへの分配金の成長も無いので毎期1棟ずつ少量取得していくなど工夫が必要だと思います。
