2019年4月18日に大和ハウスリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり5,300円のところ5,427円で着地しました。
なぜ竣工していない物件を取得することを検討するのか?
外部成長の取り組みとしては、手元資金及び借入金により2018年９月にDPL北九州(取得価格3,510百万円)及び12月にロスモール(取得価格3,250百万円、COMBOX310(取得価格4,480百万円)、スーパーホテルJR奈良駅前・三条通り(取得価格1,470百万円)の４物件を取得しました。また、2018年12月には、居住施設１物件を売却価格1,200百万円で売却しました。この結果、投資法人の2019年2月期末のポートフォリオは、物件数216物件、資産規模6,834億円となりました。保有資産の不動産評価額合計は753,721百万円であり、帳簿価格との差額である含み益の金額は93,224百万円となりました。
大和ハウスリート投資法人は決算短信にも決算説明会資料にも運用面の取組みについての説明が少ないという特徴があります。これは内部成長よりも外部成長に力を入れているためだと感じますが、決算説明会資料14ページを見ると大和ハウスグループのパイプラインとした物件が記載されています。
(物流施設14棟、レジデンス3棟、商業施設2棟、ホテル4棟、オフィス2棟、シニア2棟)これは裏を返すと投資法人がスポンサーから取得しなければならないノルマそのものです。既に稼働している物流施設や商業施設等なら分かりますが、まだプロジェクト段階で竣工していないホテルがなぜパイプラインに加わるのかが意味不明です。
現物も見ずにまだ、客室稼働率の机上の空論にしかなっていない状況で投資法人が取得を検討しているとしたならばAM会社はAMとして考える力を失っていると言わざるを得ないと思います。これは大和ハウスリート投資法人だけでなくスポンサーが投資法人への物件売却を主力事業だと考えている場合は往々にしておきます。つまり売却が目的なので運用については後回しになる訳です。
ちなみに2019年2月期の実績は、営業収益23,127百万円、営業利益9,960百万円、経常利益8,597百万円、当期純利益8,597百万円（投資口１口当たり4,461円）の計上となりました。
生命保険会社の招聘に成功
大和ハウスリート投資法人の2019年2月期末の有利子負債残高は前期より7,000百万円増加した321,268百万円（借入金残高302,268百万円、投資法人債残高19,000百万円）となり、LTVは41.3％、LTV（のれんを除く)は45.4％となりました。 先日のオリックス不動産投資法人と同様に大和ハウスリート投資法人も新たなレンダーの招聘に成功しています。新たに招聘したのは地方銀行ではなく生命保険会社という点。生命保険会社の場合は融資に際し格付けを取得していることを条件に挙げるケースが圧倒的に多いのです。また、物件よりもスポンサーのJ-REITに対する姿勢を見ているという点でも安全性に対する考え方は厳しいです。つまり投資家さんからすると投資口を購入しようとする投資法人が保険会社から融資を受けているかという点は安全性を図る上では有効であると考えられます。
今回の大和ハウスリート投資法人はかんぽ生命保険、第一生命保険、太陽生命保険が新たに加わっています。特に第一生命保険、太陽生命保険は以前よりJ-REITに投資している実績もあるので新規の保険会社が利回りにのみに資金を突っ込んだ訳では無いので各投資法人をしっかりモニタリングし情報も収集しているので彼らのJ-REITを見る目は信頼できるのではないかと思います。
