2017年4月19日の大和ハウスリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,700円のところ4,800円で着地しました。
大和ハウスリート投資法人は2016年9月1日付けで合併した旧大和ハウスレジデンシャル投資法人が名称変更しました。
合併後の運用に期待
旧大和ハウスリート投資法人と合併したことによりレジデンス中心だった投資方針が一変しホテル、オフィス等の新たな資産も投資対象とする総合型REITとなりました。合併後も2016年9月28日に大和ハウスグループから6物件(取得価格172億円の物件取得を行い、2017年1月31日には平塚商業施設の底地を56億円で取得し、2017年2月23日にはカスタリア南行徳Ⅱを3億円で売却(売却益4,207百万円)しています。
また、Dプロジェクト新三郷に関する賃料減額確認請求訴訟にについて訴訟損失引当金繰入額として80百万円を特別損失に計上しています。決着がどうなるか解りませんが、訴訟を起こされたらテナントとの信頼関係は無いのと同然ですから一気に売却予定物件候補に躍り出た感じでは無いでしょうか。将来的な賃料増額可能性は低い上にテナントを追い出すにしてもテナントが移転候補先を見つけて出ていく可能性は高いですからね。
正ののれんの償却額は分配金に反映させない方針
気になる合併で生じた正ののれんの方針についてですが、20年間にわたり定額法により償却していくとしており、会計基準に則った通常の償却です。毎期負担するのれん償却額については利益超過分配とし分配金額に影響を与えないように配慮する方針としています。ということはもちろん物件売却により、売却益を計上しても内部留保され分配金の変動が抑えられてしまうことでもあります。売却益を留保し売却損と相殺させたり、修繕費用と引き当てたりなどし分配金を安定化させることをどの投資法人も採りますが、J-REIT全体を見る限り同じ戦略を採っても大手の投資法人の方が安定するに決まっていますし、日本リテールファンドやユナイテッド・アーバンなどJ-REIT黎明期から現存している投資法人よりも良い物件を購入し運用していくことは難しいと思います。
どこか1つくらい売却損益をそのまま配当可能利益計算に反映させる投資法人が出てきた方が、投資口価格の乱高下はあると思いますが公募増資のタイミングとうまく重ねることで資金が集まり安くなるというメリットも有ると思うのですが・・・。
