2018年1月21日に大和証券オフィス投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり11,850円のところ11,997円で着地しました。
外部成長とリーシングにより分配金上昇
2018年11月期における運用面は巡航ＥＰＳ（物件売却益を控除したＥＰＳ（１口当たり当期純利益））を中長期にわたり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」に取り組みました。
外部成長においては、2018年６月及び11月に「プライム神田ビル」（取得価格合計2,295百万円）、2018年９月に「北品川御殿山ビル」（取得価格2,500百万円）及び2018年10月に「笹塚ＮＡビル」（取得価格15,500百万円）を取得しました。これにより、2018年11月末における投資法人の運用資産は、物件総数58物件、取得価格合計459,736百万円となりました。内部成長においては、オフィス賃貸市場が堅調に推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニーズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等によりリーシングを実施しました。これにより、2018年11月末の稼働率は98.9％となりました。
レンダーポートフォリオは強固に維持
財務面において、新規物件の取得資金等及び借入金の返済資金に充当するため、2018年７月31日に返済期限が到来した東京海上日動火災保険㈱からの借入金1,000百万円の返済資金として、同日に同社より同額の借入れを行いました。また2018年８月31日に返済期限が到来した㈱福岡銀行、㈱関西アーバン銀行及び㈱日本政策投資銀行からの借入金総額4,500百万円の返済資金として、同日にそれぞれ同行より同額の借入れを行いました。2018年10月30日に取得した新規物件（笹塚ＮＡビル）の取得資金等に充当するため、同日にみずほ信託銀行㈱、㈱三井住友銀行、㈱三菱ＵＦＪ銀行、㈱みずほ銀行及び三井住友信託銀行株 式会社より総額10,000百万円の借入れを行いました。
上記の結果、2018年11月期の有利子負債残高は総額198,950百万円（長期借入金193,850百万円、投資法人債5,100百万円）となりました。長期借入金のうち１年以内に返済期限が到来するものが18,000百万円、投資法人債のうち１年以内に償還期限が到来するものが3,000百万円あります。2018年11月期末における有利子負債の平均残存期間は4.2年となりました。
地味にNOI利回りも上昇基調にあり、LTVやDSCRも十分安定的な水準で推移しているため全く心配はしていません。心配な点は大和証券オフィス投資法人とか同じAM会社が運用している日本ヘルスケア投資法人及び日本賃貸住宅投資法人の方です。どう考えてもこの2つの投資法人については運用の手抜き感を強く感じています。大和証券グループが複数の投資法人のスポンサーを務めるのは始めから無謀だったのではないでしょうか。
