2017年7月20日の大江戸温泉リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,514円のところ2,533円で着地しました。
尚、利益超過分配金7円が含まれています。
思いの他物件の運用状況は良い
前期に取得した温泉・温浴関連施設９物件（取得価格の合計26,844百万円）のみの運用で2017年5月期末の稼働率は100％であり、また2017年5月期における客室稼働率は保有する９物件の平均で88.8％で推移し、保有する９物件のADR、RevPAR及び売上高と合わせて期中累計が大江戸温泉リート投資法人の取得前の前年同期間の実績を上回る結果となったそうです。
2017年5月期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、2016年11月末に取得した前回鑑定比での鑑定キャップレートの低下及び減価償却による帳簿価額低下等の結果として、含み益は1,024百万円となりました。物件数は少ないものの変動賃料を全ての物件で収受できているのは◎と考えて良いのではないでしょうか。客室稼働率は7、8月になればもっと向上するはずなので2017年11月期の分配金は上振れが期待できそうですね。
物件はシーズン前に取得しておいて欲しいのだが・・・
2017年5月期の財務状況は取得資産等にかかる消費税の還付を受けたことに伴い、2017年３月31日付けで短期借入金1,400百万円について全額期限前弁済を行いました。また、2017年５月31日を返済期日とする短期借入金777百万円の返済原資の一部に充当するため、500百万円の借入れを行いました。このような取り組みの結果、期末時点での有利子負債総額は11,735百万円、LTVは39.9％となっています。
なお、新投資口の発行がなかったため、出資総額は15,752百万円、発行済投資口の総口数は176,200口です。
確かにDSCRやLTV等の財務指標が前期よりは大幅に改善しているのは良い状況だと言えると思います。ただ、7月、8月といった行楽シーズン前に物件を増やすことが出来なかったのは痛手以外の何者でもありません。決算短信4ページには大江戸温泉物語グループとしては宮城県鳴子温泉を始め7棟の温泉・温浴関連施設を取得しているとしていますが、あくまでもスポンサー様からの取得に拘るようです。運用会社で選定して取得するということも真面目に考えて頂きたいですね。7月、8月の行楽シーズンでの売上はスポンサーでしっかり享受してシーズンオフに投資法人に売却する狙いがバレバレですよ。
