2018年1月22日に大江戸温泉リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,352円のところ2,392円で着地しました。
尚、利益超過分配金が7円含まれています。
計画的な修繕工事を実施もPL負担はほぼ無し
大江戸温泉リートの外部成長の動きについては物件取得・売却は無く第１期中に取得した温泉・温浴関連施設９物件（取得価格の合計26,844百万円）稼働率は100％であり、また当期における客室稼働率は保有する９物件の平均で89.6％と高い水準で推移し、保有する９物件のADR、RevPAR及び売上高と合わせて期中累計が前年同期間の実績をほぼ維持する結果となりまし。2017年11月期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、期末に取得した鑑定評価額は2017年5月期末に取得した鑑定評価額に対し横ばいで、減価償却による帳簿価額低下等の結果として、含み益は174百万円前期末より増加し、1,198百万円となりました。
2017年11月においては物件の取得・売却は行っておりませんが、オペレーター兼テナントでもある大江戸温泉物語 グループとの信頼関係に基づく協働により、保有物件の状況及び特性等を考慮した修繕及び資本的支出に関する計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を実施いたしました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）
賃貸事業損益を見ると上場当初から修繕費の発生が無いので、主な修繕工事はテナントで行われているようなのでこの辺は優秀ですね。しかし、オーナー負担で行わなければいけない法定点検等の費用や点検で発見された箇所の修繕費用などは今後発生してくる可能性が考えられます。
LTVは低い水準を維持
2017年11月期の財務面の動きは、手元資金により2017年７月末日及び10月末日に各々55百万円の約定返済を行いました。その結果、2017年11月期末時点での有利子負債総額は11,624百万円、LTVは39.8％となっています。
なお、2017年11月期は新投資口の発行がなかったため、出資総額は15,752百万円、発行済投資口の総口数は176,200 口となっています。大江戸温泉リートの財務戦略は運用ガイドラインで、平常時のLTVは原則として60%を上限としていますが、当面は40%程度を目安とし、巡航ベースでのLTVコントロールは保守的な水準を維持していく方針としています。デット・ファイナンスについては、資金調達先を多様化すると同時に金融コストの低減を目指します。またリファイナンスリスクを低減するため、有利子負債の返済期限の分散・平準化を図るとしています。
既に2017年12月4日付けで長崎ホテル静風等5棟(取得価格総額9,861百万円)を取得しており2018年5月期は分配金は上昇することはほぼ間違いないと言えます。特に鬼怒川観光ホテルや東山グランドホテルなど冬に集客が見込めるホテルが取得されているということがポイントだと思います。
