2018年7月19日に大江戸温泉リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,370円のところ2,435円で着地しました。
インバウンド需要を取り込めていないのではないか?
2018年5月期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格の合計36,705百万円）の当期末現在における賃貸借の稼働率はマスターリース契約により100.0％、客室稼働率は保有する14物件の平均で85.3％と前年同期間比では微減した水準で推移しました。また保有する14物件のADRは前年同期間の実績を上回ったため、 RevPARの期中累計が前年同期間の実績をほぼ維持し、安定的な運営実績となりました。
これについて運用会社はこの背景には、テナントである大江戸温泉物語グループの運営能力に加えて、環境省自然環境局「温泉利用状況」において2013年度以降2015年度まで宿泊施設数が緩やかに減少が続いているなかで年度延宿泊利用人員は継続的に増加しているといった過去データから推測できるように、短期的な消費動向が変動するなかで温泉に対する需要が比較的安定的に確保されているという背景があるものと考えているようです。 大江戸温泉リートの場合物件がホテルというよりもヘルスケア施設のような外見をしている宿泊施設が多いこと、また立地がひなびた地域が多いことから外国人旅行者を上手く取り込めていない点がウィークポイントだと思います。大阪エリアの物件を取得したり、いっそのこと温泉をレジャーとして捉え、商業施設を取得していくなど工夫が必要だと感じます。
余剰資金での借入金返済は〇
2018年5月期の財務の動きについてはは、2017年12月１日に一般募集による新投資口の発行により4,667百万円、2017年12月４日に 借入れにより5,650百万円の調達を行い、「大江戸温泉物語 長崎ホテル清風」を含む新規５物件の取得資金及び関連費用の一部に充当しました。さらに2017年12月26日に第三者割当による新投資口の発行により233百万円を調達し、2018年１月31日付で既存借入金230百万円の期限前弁済資金の一部に充当しました。
また、2018年５月31日付で新規借入れにより450百万円の調達を行い、既存借入金500百万円の返済原資の一部に充当しました。また、手元資金により2018年１月末日及び４月末日に各々93百万円の約定返済を実施しました。その結果、 2018年5月期末時点での有利子負債総額は16,807百万円、LTVは42.2％となっています。
また今回の決算短信では鑑定評価についても触れており、期末に取得した鑑定評価額が、前期末（2017年11月末）に取得した前期末保有施設９物件の評価額において、前期末比30百万円の減少となっています、当該９物件の減価償却による帳簿価額の低下及び2018年5月期に取得した５物件の含み益も加算された結果、ポートフォリオ全体の含み損益については、3,112百万円の含み益となっているので特に目立った金額では無いのですが、修繕計画を盛り込んだことによりDCF算定で多少ブレが生じた程度ではないかと思います。でも正直に開示したことについては個人的には高評価です。
