2018年1月22日に大江戸温泉リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,435円のところ2,466円で着地しました。
尚、利益超過分配金が12円含まれています。
現状の分析がしっかりできている
2018年11月期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格の合計36,705百万円）2018年11月期現在における賃貸借の稼働率はマスターリース契約により100.0％を維持しています。また、2018年11月期における保有施設のテナント業績において、客室稼働率は保有する14物件の平均で89.6％と前年同期間比では微減したものの安定的な高い水準で推移しました。その結果、保有する14物件の平均ADR、RevPAR及び売上高の期中累計は、前年同期間の実績を上回りました。この背景には、テナントである大江戸温泉物語グループの運営能力に加えて、環境省自然環境局「温泉利用状況」の推移からも推測できるように、消費動向が短期的に変動するなかで温泉に対する需要は比較的安定的に確保されているという背景があるものとAM会社は考えているようです。
一方で、施設別のテナント業績については、稼働率や売上の状況に加え、売上原価や経費も加味した利益面において、物件毎に好不調の差が生じた部分もありました。投資法人としては、テナントの業績につき施設ごとの状況をモニタリングし、各施設の競合環境やマーケット動向、テナントの販売・運営方針等にも引き続き 留意して、コミュニケーションを継続していく必要があると考えています。なお、かかる施設別の状況を踏まえ、保有施設における今後の賃料収入の安定化を図ることを主な目的として、2019年1月22日に、テナントである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ㈱、及び㈱レオマユニティーとの間で、 一部物件の賃料改定等を実施することを決定しました 2018年11月期末に取得した鑑定評価額は、前期末（2018年５月末）に取得した前期末保有施設14物件の評価額において、前期末比120百万円の増加となりました。期末におけるポートフォリオ全体の含み損益については、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下等の結果、含み益が3,448百万円となりました。また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、オペレーター兼テナントでもある大江戸温泉物語グループとのスポンサーサポート契約に基づく協働により、保有物件の状況及び特性等を考慮した修繕及び資本的支出に関する計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,450百万円、営業利益714百万円、経常利益578百万円、当期純利益577百万円となりました。
大江戸温泉ってそんなブランド力ないよ・・・
2018年11月期の資金調達面においては、取得資産等にかかる消費税の還付を受けたことに伴い、2018年９月28日付で短期借入金 580百万円について全額期限前弁済を行いました。また手元資金により2018年７月末日及び10月末日に各々93 百万円、11月末日に50百万円の約定返済を実施しました。その結果、2018年11月期末時点での有利子負債総額は15,991百万円、LTVは40.9％となっています。
決算短信を見ていると現状の分析がしっかりとできており、正直見直しました。観光庁を始め政府が観光業に力を入れているためホテルはとても収益性の高いアセットであると思いますし、今後もその見方は変わらないと思います。ただ、大江戸温泉リート投資法人の場合は少し考え方を変えた方が良いと思います。申し訳ないですが大江戸温泉物語はAM会社が思っているほどブランド力はありません。スポンサーからの取得やスポンサー開発物件の取得に拘り過ぎているところが成長の機会を逃していると思います。ジャパン・ホテル・リート投資法人はリゾートホテルだけでなくビジネスホテルも取得しています。星野リゾート・リート投資法人は星野ブランドではないホテルも取得しています。競合のホテル系J-REITは分配金の成長や物件の地域・リスクのバランスを考え運用物件ポートフォリオを強化しています。そういったところをもう少し真剣に考えてみては如何でしょうか。
