2018年1月17日に平和不動産リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,025円のところ2,054円で着地しました。
NOI利回りが3期続けて上昇中
平和不動産リートの2017年11月期の外部成長の動きはは、ポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目的とし、2017年８月25日付でレジデンス１物件（ＨＦ田端レジデンス（不動産及び土地の賃借権、取得価格：1,100百万円））を取得し、2017年年８月24日付でオフィス１物件（安和司町ビル（売却損益3百万円）を売却しました。
内部成長面は、従来から稼働率の維持向上に注力することにより、収益の向上に努めたようです。前期末の稼働率を維持すべく、2017年11月期においても、空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング活動及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。全運用資産合計の稼働率は、当期末時点で97.7％となり、前期末時点の97.6％から期中を通じて高稼働で安定的に推移させることができ、期中月末平均稼働率は97.7％と高水準となりました。特に、オフィスは、期中月末平均稼働率99.7％とほぼ満室稼働しました。
この結果、2017年11月期末時点での運用資産は、オフィス31物件（取得価格の総額：73,041百万円）、レジデンス69物件（取得価格の総額：93,312百万円）の合計100物件（取得価格の総額：166,353百万円）となっています。
ここのAM会社はアピールポイントが良くわかっていないようですね。物件名称を変更になったことが決算短信に記載されているのですが、いちごオフィスリートもそうですが、物件名称を変えるだけでブランド構築ができると考えているであれば完璧に舐めてます。2017年11月期について平和不動産リート投資法人の評価できるところNOI利回りが3期連続で上昇しているという点。運用物件の3分の2以上がレジデンスであるにも関わらず、NOIが高くなっているということからレジデンスの稼働率維持、向上が利益貢献に結びついたと言えると思います。
DSCRは低くは無いがもっと借入条件は改善できるはず
2017年11月の資金調達の状況は、有利子負債の長期化、返済期限の分散化及び資金調達手段の多様化による、より強固な財務基盤の構築を図ることを目的として、2017年６月30日付で第１回無担保投資法人債（発行総額：1,000百 万円）及び第２回無担保投資法人債（発行総額：1,800百万円）を発行し、その調達資金等を原資として2017年７月７日付で借入金の一部期限前返済を行いました。更に、2017年10月31日に元本返済期日を迎えたタームローン14（借入残高：4,080百万円）及びタームローン13トランシェＤ（借入残高：3,100百万円） の返済資金に充当するため、同日付でタームローン34（トランシェＡ（借入金額：600百万円）、トランシェＢ（借入金額：2,
880百万円）、トランシェＣ（借入金額：3,700百万円））の借入れを行いました。 かかる借入れの概要は以下の通りであり、これらにより借入期間の長期化・償還期限の分散化（11月末時点の平均借入期間：6.7年、平均残存期間：4.2年）を図る一方で、借入コストの低減（11月末時点の平均借入金利：0.89％）をも図りました。2017年11月期末のLTVは44.3%とDSCRは7.8%となっています。特に物件にも問題点は築年数程度ですが、まだ他にも築年数が経っている投資法人はたくさんあります。もっと金利負担について交渉してほしいですね。
