2021年6月15日に投資法人みらいの決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,160円のところ1,247円で着地しました。
ホテル→オフィスのコンバージョンが成功か?はまだ先の話
2021年4月期は、2021年1月28日に「TCAビル」（取得価格2,120百万円）、2021年3月1日に「小田原機材管理センター（底地）」（取得価格2,300百万円）、2021年3月31日に「カインズモール彦根（底地）」（取得価格3,598百万円）及び「マックスバリュ高取店（底地）」（取得価格950百万円）の合計4物件を取得しました。また、2020年11月30日に「コンフォートホテル新山口」（譲渡価格920百万円）、2021年3月26日に「ヒルコート東新宿」（譲渡価格4,380百万円）及び「日宝本町ビル」（譲渡価格1,700百万円）を譲渡しました。以上の結果、2021年4月期末における運用資産は34物件、取得価格の合計は153,904百万円、総賃貸可能面積は347,247.73㎡、稼働率は98.1％となりました。
運用面はホテル分野は緊急事態宣言等の影響により1月及び2月に稼働率を大幅に落としたところが多く、その後、3月及び4月にはビジネス用途のホテルを中心に徐々に稼働率が回復していましたが、4月25日以降の大都市圏を中心とした緊急事態宣言の再発出、その後の延長等もあり本格的な回復には至っていません。また、引き続きインバウンドや観光を主体としたホテルについては新型コロナウイルス感染症の影響を受けることが予想されます。また、商業施設分野では、一部の都市型物件を除いて新型コロナウイルス感染症拡大の影響は限定的であり、奈良の複合商業施設であるミ・ナーラにおいて、繁華性の向上を目指し、4月に核テナントの入替等の再リニューアルを行いました。オフィス賃貸市場においても、一部の物件で新型コロナウイルス感染症の影響が顕在化している状況となっています。なお、BizMiiX淀屋橋において、「ホテル」から「セットアップ型サービスオフィス」へのコンバージョン工事が完了し、1月からテナントの利用が開始されています。上記の運用の結果、業績は営業収益4,973百万円、営業利益2,321百万円、経常利益2,073百万円、当期純利益2,072百万円を計上しました。
BizMiiX淀屋橋は稼働が27%とホテルと比べればかなり低い水準です。コンバージョンが成功したと言えるかはもう少し期間を見る必要がありますが、それでも27%も回しているのは個人的には素晴らしいと思います。賃貸借期間が数週間～数ヶ月程度と短いので稼働率が高くなったとしても3ヶ月先は分からないという状況と考えられるので結果的にホテルのまま我慢しとけば良かったなんてならないようにして頂きたいですね。
レンダーの融資姿勢に変更は無い模様
2021年4月期の財務の動きにおいて、「TCAビル」の取得資金に充当するため、2021年１月28日付でコミットメントラインに基づく短期借入金1,500百万円の資金の借入、及び「小田原機材管理センター（底地）」の取得資金に充当するため、2021年3月1日付で短期借入金2,000百万円の資金の借入を行いました。また、2021年3月29日付で物件譲渡代金の一部によりコミットメントラインに基づく短期借入金500百万円の期限前弁済を行いました。さらに、2021年4月30日に返済期限の到来した借入金1,500百万円の返済にあたり同日付で長期借入金1,500百万円の資金の借入を行いました。2021年4月期末の借入金及び投資法人債の残高は78,700百万円（うち、短期借入金3,000百万円、1年内返済予定の長期借入金11,500百万円、長期借入金62,200百万円、投資法人債2,000百万円）となっています。なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定しています（2021年4月期の未実行枠残高2,000百万円）。2021年4月期のLTVは48.6%となっています。LTVは上昇傾向にありますが、あくまでもLTVの上限は50%という方針は継続する意向です。2021年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付けの見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付：A+、格付の見通し：安定的
