2017年6月13日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,173円のところ3,260円で着地しました。
新規上場も物件の質が低すぎる
投資法人みらいは、三井物産・イデラパートナーズ㈱が設立企画人となり、2016年12月16日に㈱東京証券取引所に上場しました（銘柄コード 3476）。2017年4月末現在において、発行済投資口の総口数は293,750口、保有物件は15物件
（取得価格合計100,747百万円）となっています。投資法人みらいは、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」を中心にポートフォリオを構築していく投資法人です。
コアアセットとはオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込み がある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットとしています。
2017年4月期の動きは2016年12月16日にオフィス４物件、商業施設４物件及びホテル７物件の計15物件（取得価格合計100,747百万円）を取得して運用を開始。2017年4月期末現在における運用資産は15物件、取得価格の合計は100,747百万円、総賃貸可能面積は133,406.27㎡、稼働率は98.9％
となりました。
取得物件の質が低いと資金調達条件も悪くなるって知ってますよね?
2017年4月期の財務状況は2016年12月に公募による投資口の追加発行（293,000口）から始まり、2016年12月16日に上場。この結果、2017年4月期末時点における出資総額は51,892百万円、発行済投資口の総口数は293,750口となっています。 また、不動産信託受益権15物件の取得資金及び関連費用に充当するため、2016年12月16日付で短期借入金9,000百 万円及び長期借入金42,000百万円の合計51,000百万円の資金の借入れを行いました。さらに、2017年4月28日付で長期借入金2,000百万円を新規に借入れ、同日に同額の短期借入金を返済しています。
この結果、2017年4月期末時点の借入金残高は51,000百万円（うち、44,000百万円は長期借入金）となり、LTVは47%となっています。
文字だけ見るとホテルを運用しているので変動賃料による増益により分配金の上昇をつい期待してしまいそうですが、ホテルは「スーパーホテル」がほとんどです。スーパーホテルはかつて平和不動産リート投資法人がジャパンシングルレジデンス投資法人を吸収合併した際に取得しましたが今は売却しているという実績があります。格安のビジネスホテルなので立地が良くても固定賃料になるので変動賃料による賃料の上振れは期待出来ません。 スーパーホテル以外のホテルも数棟有りますが、立地が秋田県や山口県など投資対象のエリア
としては厳しいエリアなので個人的には期待出来ないと思っています。
まともな物件は品川シーサイドパークタワーぐらいでしょうか。スポンサーの三井物産はもう少しまともな物件を用意できなかったのでしょうか?それとも投資家を舐めているのでしょうか?
