2017年10月19日の日本アコモデーションファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり8,200円のところ8,497円で着地しました。
シニア物件の取得に注力
2017年8月期において、大きかったのは大川端賃貸棟の共用部及び専有部についてリノベーション工事を実施したこと。その他の物件については、電子ブレーカー導入による契約容量の見直しや共用部照明の ＬＥＤ化工事等を計画・実施しました。
パークアクシス東高円寺、グランダ金沢八景、ドーミー上杉とシニア住宅の取得に注力しました。これまでの賃貸住宅とは違ったアセットタイプを取得することでポートフォリオの向上を図っていますが、シニア住宅は賃貸住宅と違い駅近にとらわれなずに建設されることも多いため、地域別によるポートフォリオの質向上にも寄与することになるため個人的にはポジティブに見ています。
2017年8月期末現在の運用資産は、121物件・総戸数 11,976戸・取得総額3,015億円となっています。
LTV・DSCRとも良好な水準なれどMoodys評価はポジティブ→安定的に
2017年8月期も引き続 き市場動向及び金利水準に留意しながら、調達先の分散・返済期限の分散・長期借入金による調達を進めました。その結果、期末における総有利子負債は1,480億円（前期比10億円増加）、長期負債比率は 97.3％、長期固定負債比率は94.6％、ＬＴＶは50.2％、長期有利子負債の平均残存年数は4.3年、借入先金融機関数は22社、2017年8月期期末時点の加重平均レートは0.72％となりました。
また、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、借入極度額総額100億円のコミットメントラインを設定しています。2017年8月期においては契約期限を１年間延長しました。 投資法人債による資金調達については、2017年７月に公募投資法人債の発行枠の設定に関する発行登録書を提出しており、発行可能額は1,000億円となっています。
LTVは前期と比べわずかですが0.1％低下し、DSCRについては11.8%→12.2%に上昇しています。財務数値も問題無いですしコミットメンテライン契約も延長しているのにも関わらずMoodys評価が下がったことは、NOI利回りが一時的に減少したことや不動産マーケット等から見られるJ-REIT全体の外部成長の鈍化が原因では無いかと思っています。日本アコモデーションファンドはシニア住宅の取得により、東京オリンピック後でも影響されずらいアセットを取得しポートフォリオの多様化を図っているため将来性は高いと思っているので格付けについては余り気にする必要は無いと考えています。
