2017年2月14日の日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,000円のところ7,048円で着地しました。
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物件入替え戦略は続く
前期よりも分配金額は上昇していますが、JPR代官山の売却損が300,521千円が発生しています。
本来であればもう少し多くの分配金を支払うことができたのでしょうが昔高値買いしたものの、
入替えですから投資家は我慢しなければならないのが辛いところですね。2016年12月期中に購入
した物件はGINZAGATES(取得価格101億円)、FUNDES水道橋(取得価格32.5億円)を見る限り日本プラ
イムリアルティは入替え戦略の中にありこの手の売却損の発生はこれから2～3年程度の間続くの
では無いかと思われます。物件売却のプレスリリースにより投資口価格が減少する可能性も有りま
すがそこも好機とする投資家により、大きく下がることは無いとは思いますがご購入をご検討され
る方はご注意下さい。
2017年6月期の売却予定物件
・JPR博多中央ビル・・・譲渡予定価格19億円
・福岡ビル・・・譲渡予定価格31億円
コミットメントラインは減少しているものの安全性は高水準
従来コミットメントラインが280億円有りましたが240億円に減少しています。コミットメントラ
インの金額が高すぎるとその契約を維持するためにレンダーに支払う手数料負担が重くなるため
必ずしもコミットメントラインの契約金額が高ければ良いということでは有りません。2016年12月
期は40億円減少させましたが、スタンダード&プアーズやR&Iの格付けを下がっていません。LTVも
43.7%と最近のJ-REITでは一般的な水準です。DSCRも前期と比べ上昇しており、引き続き財務面の
安定性は確保出来ていると格付機関も判断されたのでは無いでしょうか。
