2017年8月14日の日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,140円のところ7,213円で着地しました。
売却益は満額留保
2017年6月期は福岡ビル(譲渡価格31億円)、JPR博多中央ビル(譲渡価格19億円)を譲渡し東京スクエアガーデン(取得価格184億円)の取得を行いました。結果2017年6月期は保有資産残高は4,350億円(取得価格ベース)、そう賃貸可能面積477,972㎡となり、テナント総数は730テナントとなっています。
2棟売却し両物件とも売却益を計上しています。(福岡ビル114百万円、JPR博多中央ビル95百万円)が、どちらも圧縮積立金として留保してしまっているのでまったく面白くない結果となっています。運用力については不動産賃貸事業利益率が54.33%→55.73%と向上しているのでこの点は評価できそうです。
LTVは約3%減少し40.7%
2017年6月期の財務状況は投資口の追加発行による212億円の調達で東京スクエアガーデンの取得と借入金の返済に充当しています。また、返済期限が到来した194億円の長期借入金返済のため190億円の借入れを行っています。返済した長期借入金の平均調達期間は5年で平均でっとコスト1.24%に対して新規借入金の平均調達期間は4.4年で平均デットコストは0.37%となっているそうです。確かにDSCR、有利子負債利子率も減少しています。
結果として2017年6月期末の有利子負債残高は1,813億円(借入金残高は1,468億円、投資法人債差残高は345億円)となり、2017年6月期末のLTVは40.7%、長期固定金利比率は100%、となっています。期末の平均デットコストは1.03%と記載がありますが、これには何故かコミットメントラインコストが含まれていないのであまり信用しない方が無難です。
