2018年8月14日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,220円のところ7,245円で着地しました。
LED工事の進捗率が悪い
2018年6月期は東京エリアのオフィスビルを中心に取得検討していたみたいですが、取得には至りませんでした。運用面の方は従来からのブランドコンセプト「A/3S」に基づき、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施しています。また、省エネルギー対策の取り組みとして、空調改修工事や照明器具のLED化工事を複数のビルで実施しています。結果、期末稼働率は前期と比較し0.3ポイント上昇し98.8%となっています。2018年6月期末時点における保有資産残高は62物件、4,350億円(取得価格ベース)、総賃貸可能面積は478.117㎡、テナント数は747となっています。
まだ、LED化工事を行っていない物件があるというのが驚きです。7年～8年前からLED化工事はどこの投資法人でも行っていますが、未だに切り替えできてないというのは正直遅い気がします。まあ取得したばかりの物件であれば仕方ないのですが、投資法人が取得する際の相手先はスポンサーが多いのでスポンサーの方で工事をしておくべきだと思いますが、スポンサーの頭の中ではバリューアップ工事は投資法人の金で行おうという打算が見えてしまいますね。
固定金利比率100%で財務コストは低い
日本プライムリアルティ投資法人は財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期限の分散を一層重視した調達に取り組んでいます。2018年6月期中に返済期限が到来した有利子負債の借換え資金として132億円の調達を行い、返済した有利子負債の平均調達期間5.5年、平均調達金利0.99%に対し、新規有利子負債の平均調達期間は7.6年、平均調達金利は0.57%となっています。
2018年6月期末の借入残高は1,536億円、投資法人債残高は275億円、有利子負債残高は1,811億円となり、2018年6月末のLTVは40.6%、長期固定金利比率は100%、平均デットコストは0.94%、平均残存年数は4.6年となっています。また、コミットメントライン240億円を設定しています。固定金利比率100%は思い切りが良いですね。中途半端に90%台でフラフラしているよりはこちらの方が信頼できるのではないでしょうか。
