2018年2月14日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり7,280円のところ7,326円で着地しました。
やっぱりブランドが浸透していないのでは?
日本プライムリアルティ投資法人は主にポートフォリオ・クオリティの向上及び収益の安定成長を目指し、地域分散、用途分散によるバランスに留意し東京エリアに所在するオフィスを中心に、商業施設と地方オフィスについても投資検討を進めています。
2018年12月期においては東京エリアのオフィスを中心に投資検討を進めていたようですが、取得には至りませんでした。2018年12月末時点における保有資産残高は62物件、4,350億円(取得価格ベース)、総賃貸可能面積は478,088㎡、テナント数は747戸となっています。
運用面の方はポートフォリオ全体の収益及び稼働率の向上を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と連携を図り、リーシング活動による新規テナントの誘致、既存テナントの更なる満足度向上に努めました。また、省エネ対策として効果の期待できる空調改修工事や照明器具のLED化工事を複数のビルで実施したとしています。日本プライムリアルティ投資法人はブランドコンセプトとして「A/3S(Amenity/Service,SeveEnergy)」に基づき、働く人が満足する空間の創造を目指し、テナントニーズを踏まえたバリューアップ工事を計画的に実施してると言っているのですが、このブランドコンセプトは相変わらず浸透していません。不動産はITと最も相性の悪い組み合わせだと思いますがJ-REITも金融商品でありながら、不動産業界の色が濃いためやはりブランド作りといった面では上手くいくケースの方が少ないと感じます。A/3SがAmenity/Service,SeveEnergyの意味だなんて運用会社の社員でさえ覚えていないと思いますよ。
LTVは40.5%と昨今のJ-REITの平均的水準
財務面については前期に引き続き、良好な資金調達環境と低金利を背景に、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期限の分散を一層重視した調達に取り組んでいます。2018年12月期中に返済期限が到来した有利子負債の借換え資金として100億円の調達を行い、返済した有利子負債の平均調達期間は5.6年となり、平均調達金利0.92%に対し新規有利子負債の返済調達期間は6.7年、平均調達金利は0.54%となりました。2018年12月期の借入金残高は1,555億円、投資法人債残高は255億円、有利子負債残高は1,810億円となり、2018年12月期のLTVは40.5%、長期固定金利比率は100%となり、平均残存年数は4.5年となっています。また、コミットメントラインとして240億円の極度枠を確保しており、こちらは前期と金額に変更はありません。
東京都内のオフィス環境は23区を中心に新設、拡張、移転など新規需要が旺盛であるのですが、やはり取得するには価格が高いというところでなかなか外部成長は難しい環境です。日本プライムリアルティ投資法人の場合はオフィス系J-REITですが資産規模拡大のため商業施設や地方のオフィスビル等も検討の対象をしているということで当面は地道ながら成長を続けていくことになるのだと思います。
