2018年1月18日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,400円のところ4,429円で着地しました。
尚、利益超過分配金が445円含まれています。
スポンサーのリーシング力は認めざるを得ない
物流不動産市場においては、生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化や電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡大及びサードパーティー・ロジスティクスにかかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、すなわち、Ａクラス物流施設に対するニーズは引き続き高い水準を維持するものと、投資法人は考えています。近年、先進的物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加しており、一部のエリアでは空室率が一時的に上昇しましたが、投資法人のポートフォリオをはじめとして安定稼働した物流施設の稼働率は引き続き高水準を維持しています。また、集中的な新規供給により一時的に需給が緩んだエリアにおいてもリーシングが着実に進捗しており、それらのエリアにおいても空室率に低下傾向が見られることから、総じて物流施設の需給バランスは安定に向かっていると考えられます。
このような状況の中、本投資法人が保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによる強力なリーシングサポートにより、2018年11月期末時点の稼働率は98.9％と引き続き高い水準を維持しています。実績は、営業収益19,726百万円、営業利益9,379百万円、経常利益8,710百万 円となり、当期純利益8,709百万円となりました。
LTVは36.8%と低水準
投資法人は、短期借入金の返済資金に充当するため、2018年８月８日付で短期借入金6,300百万円の借入れを行いました。そして、2018年８月17日付で第７回無担保投資法人債6,000百万円を投資法人初となるグリーンボンドの形式で発行し、手元資金とあわせてかかる短期借入金を返済しました。
また、新規取得物件の取得資金及 び関連費用の支払いに充当するため、2018年10月１日付で長期借入金5,000百万円の借入れを行いました。これらの結果、投資法人の2018年11月期末時点の有利子負債金額は211,000百万円（借入金残高193,000百万円、投資法人債残高18,000百万円）となり、投資法人のLTVは36.8％となっています。2017年11月期からLTVは36%台に突入し順調に推移しています。
資金調達余力が高い状況ですが、今の不動産マーケットであると物件の取得も難しいということで余った資金を借入金の返済に回すことで支払利息を減らすことも立派な内部成長施策だと思います。
