2017年6月19日の投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,100円のところ4,143円で着地しました。
また、利益超過分配金が800円含まれています。
進まぬ外部成長
2017年4月期末現在保有する物件について、新規取得や売却は有りませんでした。賃貸可能面積は67,298.83㎡、稼働率は100.0％となっています。
シニア系J-REITの成長が遅いことが気になります。日本ヘルスケア投資法人だけでなくヘルスケア&メディカル投資法人、ジャパン・シニアリビング投資法人についても同じことが言えると思います。病院等の医療施設を取得できるような設計はしているもののまったくそのような動きもなく、ただ粛々と運用するにとどまっています。こうなると賃料が全て固定賃料であるためコスト削減をより一層行っていくほかに内部成長を行う機会が有りませんから厳しい状況ですね。大手不動産業の流れを見ても老人ホームよりもマンションに介護サービス機能を負荷したシルバーハウジングの開発に注力している状況です。
決算短信3ページで投資環境について分析されており、日本おいては、2016年12月１日現在、65歳以上の人口が総人口の４分の１超を占め、今後も総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇、及び高齢者の一人暮らし人口の増加が予想されており、高齢者の居住を目的に介護サービス等の付された高齢者向け住宅（「シルバーハウジング」、「高齢者向け優良賃貸住宅」、「サービス付き高齢者向け住宅」、「有料老人ホーム」及び「軽費老人ホーム」）の開発の拡大の可能性が十分にある環境です。
国土交通省では、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を平成37年には４％とすることを政策目標として設定したこともあり、ヘルスケア施設の中でも特に高齢者施設・住宅に対する社会的需要は高まっているため国策としても 高齢者施設・住宅の拡充は重点事項の一つとなっていることから、当面の間、ヘルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とし、高まる社会的需要から生じるキャッシュ・フローの獲得機会を捉えていく。と名言しています。
ただ、今の状況では運営を行っているのはオペレーターであるため物流施設やオフィスのようにオーナーである投資法人サイドではCFの獲得機会は予想していたよりも限定的であったということが成長性の低さの原因ではないかと思っています。
みずほ中心のローン。LTV、DSCRともに安定的
2017年4月期末の有利子負債残高は総額9,800百万円（短期借入金500百万円、長期借入金9,300百万円）となっております。長期借入金のうち、１年以内に返済期日が到来するものが1,800百万円あります。平均残存年限は2.0年となりました。 出資総額（純額）は10,288百万円、発行済投資口の総口数は74,632口。
＜2017年4月の金融機関毎の借入残高＞
①㈱みずほ銀行 2,800百万円(28.57%)
②㈱りそな銀行 1,700百万円(17.35%)
③三井住友信託銀行㈱ 1,700百万円(17.35%)
④みずほ信託銀行㈱ 1,200百万円(12.24%)
⑤㈱武蔵野銀行 1,000百万円(10.20%)
⑥信金中央金庫 900百万円(9.18%)
⑦第一生命保険㈱ 500百万円(5.10%)
合計 9,800百万円(100.00%)
となっています。
