2018年12月19日に日本ヘルスケア投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,100円のところ4,130円で着地しました。
尚、利益超過分配金が870円が含まれています。
物件取得無しが続きヘルスケア施設への疑問が残る
2018年10月期においては、物件の取得はありませんでした。運用面についても特段変化は無く、トップラインの売上(営業収入)もほぼ変わらず推移しています。賃貸事業費用については水道光熱費と修繕費の削減により賃貸事業利益率は1.2%上昇を果たしています。2018年10月期末に保有する物件について、賃貸可能面積は67,298.83㎡、稼働率は100.0％となっています。これらの運用の結果、投資法人の2018年10月期の実績は、営業収益697百万円、営業利益271百万円、経常利益244百万円、当期純利益は243百万円となりました。
決算短信等開示資料を読む限り、シニアアセットの取得については前向きに検討しているようであり、年齢別人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加という構造上の問題と、それに伴い不足すると考えられる高齢者施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要の背景は依然として存在しています。不動産マーケットの過客もオフィスビルやレジデンスと比べてもまだ安いレベルかと思います。2018年12月20日になりようやくイリーゼ狛江・別邸(取得価格394百万円)の取得が実現しましたが、資産規模はそれでも19,712.5㎡とまだまだ小さいレベルなのでもっと積極的な成長を求めるべきだと思います。
レンダーフォーメーションは引き続き維持
財務面については2018年９月28日に返済期限が到来した㈱みずほ銀行からの借入金500百万円の返済資金として、同日に㈱新生銀行より同額の借入れを行いました。2018年10月31日に返済期限が到来した三井住友信託銀行㈱、第一生命保険㈱及び信金中央金庫からの借入金総額2,100百万円の返済資金として、同日に三井住友信託銀行㈱、信金中央金庫、㈱新生銀行及び第一生命保険㈱から総額2,100百万円の借入れを行いました。なお、2018年10月31日に総額2,400百万円の借入金に対し将来の金利上昇リスクをヘッジするための金利スワップ契約を締結しています。
2018年10月期末の有利子負債の状況上記の結果、有利子負債残高は総額9,800百万円（全て長期借入金）となりました。長期借入金のうち、１年以内に返済期日が到来するものが2,900百万円あり、平均残存年限は2.5年となっています。
日本ヘルスケア投資法人はとにかく成長が遅いです。特にネガティブな情報も統計も出ていないにも関わらず、実際に取得は行っていないということが不穏な影を感じさせます。私が個人的に不穏な影と感じているのはスポンサーの大和証券グループの存在です。大和証券オフィスリース投資法人と日本賃貸住宅投資法人の運用会社(AM会社)は最近合併したばかりです。将来的には日本ヘルスケア投資法人と日本賃貸住宅投資法人の合併が行われるのではないかと考えています。合併する際は予め第三者機関(主に主幹事証券会社、会計事務所、弁護士事務所等)がデューデリジェンスという合併のための取得価格の算定やチェックなどを行います。AM会社はこれらの第三者機関への質疑対応や資料出しに追われ大きな動きは行えなかったのでないかと予想しています。もう既にケネディクスレジデンシャルネクスト投資法人というレジデンス系J-REITとシニア系J-REITの合併という前例はあるので下準備はできているのではないでしょうか。
