2017年10月16日の日本リテールファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,250円のところ4,295円で着地しました。
新規3棟取得とリニューアル工事で運用面のでの動きは活発
2017年8月期については、2017年3月の新投資口発行手取金及び新規借入金によって調達した資金等で、2017年3月から5月にかけて、新規3物件（Ｇビル御堂筋01、MARINE&WALKYOKOHAMA、Ｇビル那覇新都心01）の取得及び既存1物件の追加取得（Ｇビル心斎橋03（B館）（本館））を実施しました。
また、外部成長戦略の一つとして位置付けている資産入替の一環として、郊外型商業施設であるイトーヨーカドー上福岡東店を売却し、売却により得られた資金を活用し、都市型商業施設であるＧビル天神西通り01を取得しました。
更に、ポートフォリオ・マネジメントを通じた更なる成長のための施策の一つとして掲げている「既存物件の価値向上」策の一環として、おやまゆうえんハーヴェストウォークの施設環境整備工事を実施しました。イベント開催、出店テナントとの連動性も考慮した空間の提供を目的とするものです。
上記等の結果、2017年8月期末において運用資産は95物件、取得価格の総額8,802億円、鑑定評価額の合計9,595億円、総賃貸可能面積2,566,901.50㎡、テナント総数975、ポートフォリオ全体の稼働率は99.7％。ポートフォリオ全体の含み益は、含み益を有する新規物件の取得及び既存物件における前期末比でのキャップレートの低下並びに減価償却等の結果として、含み益は1,271億円（前期比+125億円）となっています。
ジェネラル・シンジケーション型のシ団ローンは自慢になるの?
2017年8月期の財務面の動きは、新規5物件（うち、1物件は既存物件の追加取得）（取得価格の合計414 億円）の取得のために、2017年3月に公募による新投資口発行（112,500口）及び第三者割当による新投資口発行（2,500口）を通じて、合計246億円を調達するとともに、2017年3月から5月にかけて、合計135億円の借入を行いました。
また、第6回無担保投資法人債150億円の償還資金に充てるために、2017年5月19日付で、投資法人として初となるジェネラル・シンジケーション方式による長期借入金80億円の借入を行うとともに、第10回及び第11回 無担保投資法人債の発行により合計70億円を調達しました。その他、既存借入金100億円の返済資金に充てるために、2017年7月31日付にて長期借入金100億円の借入を行いました。
これらの結果、2017年8月期末現在の有利子負債残高は3,930億円、うち、長期借入金は3,635億円、投資法人債は295億円となり、長期負債比率については100.0％、固定金利比率については96.4％、LTVは49.6％となっています。
決算短信で自慢気に語っている「ジェネラル・シンジケーション方式」とは今まで取引のない金融機関も含めて組成するというシンジケートローンの種類1つです。投資家からするとそんなことはアレンジャーに高いアレンジャーフィー、借りた後はエージェントフィーを支払っているのだから当然アレンジャーの仕事だと思うのですが、そこはレンダーの汚いところですね。きっと金融機関開拓のために高いコストを投資法人が負担していると思います。
