2018年2月16日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり8,224円のところ9,211円で着地しました。
3物件の取得と匿名組合出資で来季以降も外部成長は強気
日本リート投資法人は前期末（2017年6月30日）時点で、合計65物件の運用資産（取得価格合計204,852百万円）及び 匿名組合出資持分（出資額合計870百万円、出資先運用資産数合計15物件）を保有していました。2017年12月期においては、法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した交換により、2物件の譲渡(グリーンオーク御徒町、JSプログレビル)と3物件の取得(ホーマットホライゾン、三宮ファーストビル、スプランディッド難波)を実施しました。
また、外部成長のためのパイプラインとして以下の匿名組合出資持分を取得し、その出資先運用資産合計6物件について優先交渉権を取得しました。加えて、スポンサーである双日株式会社より2物件（優先交渉価格合計8,310百万円）について優先交渉権を取得しています。
その結果、2017年12月期末現在のポートフォリオは、オフィス55物件（取得価格合計179,107百万円）、住宅9物件 （取得価格合計23,275百万円）、商業施設2物件（取得価格合計5,413百万円）の合計66物件（取得価格合計 207,795百万円。なお、匿名組合出資持分は含みません。）及び匿名組合出資持分2件（出資額合計550百万円、 出資先運用資産数合計11物件）となっており、投資法人が直接保有する合計66物件の総賃貸面積は255,279.80㎡、稼働率は99.8％となっています。
LTV・DSCRは安定的。今後はもっと踏み込んだ財務戦略を
2017年8月21日付で返済期限の到来した借入金10,200百万円のリファイナンスにあたり、同日付で10,200百万円の借入れを行いました。また、新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2017年9月28日付で2,600百万円の借入れを行いました。その結果、2017年12月31日現在の借入金残高は106,170百万円となり、LTVは46.1％となりました。まったく落ち度の無い運用にも関わらず、J-REITの投資口価格の上昇が止まってしまったのは惜しいところです。LTVはここ数年ずっと45%台後半から46%台前半を維持しており、J-REIT全体からみても平均的なレベルなのでLTVを気にした財務戦略であると考えられます。DSCRも16%台で止まっているので今後はもう少し踏み込んだ財務戦略に移行していく機会が来ているのだと感じます。有利子負債に含まれる投資法人債の割合を増やすことやコミットラインの締結なども視野に入れているのではないかと感じます。
