2017年3月10日の日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,040円のところ4,081円で着地しました。
OBR(投資法人が自ら行う保有物件の再開発)が成功
2017年1月期は新規取得や売却は有りませんでした。日本ロジスティクスファンドは2016年3月に開示した中期経営計画「stable+Growth2.0」により運用しています。また、2016年4月より工事を開始したOBRという投資法人の保有する物件を自ら再開発するというプランを実行しているところが他の投資法人と違う所です。日本ロジスティクスファンドは3例の実績がであり2017年2月24日に
は「清須物流センター」では自己資金を使い、市場マーケットよりも高いNOIを獲得できると予測しています。これが具体的に反映されるのは2017年7月期からですが、独自の取組みで価値を見出している投資法人は珍しく、物流系J-REITの中では1番ノウハウを持っていると考えて良いと思います。
「清須物流センター」OBRの参考値(建物+土地)
・NOI 256百万円
・NOI利回り 8.5%
・不動産賃貸事業損益190百万円
・取得価格 3,010百万円
・鑑定評価額 5,200百万円
・含み益 2,094百万円
(NOI、不動産賃貸事業損益は2015年7月期の実績値を年換算して算出した数値す。その他は2015年7月期の数値を記載しています。)
物流系J-REITは一般的に賃貸事業利益率やNOIいという特徴が有ります。この日本ロジスティクスファンドもNOI利回りは5.97%と高い水準で推移しています。
LTVも26.3%と低く、コミットメントラインを強化
2016年9月に返済期限を迎えた借入金1,000百万円について、負債調達コストの低減と借入金の長期化を行いました。次期に取得予定の草加物流センター(追加取得)及び新木場物流センターⅡの取得資金並びに2017年2月-3月に返済期限を迎える借入金の返済資金26,000百万円を複数のレンダーから調達することを決定しています。これにより、返済期限の分散化を確保しつつ、平均調達コストの低減と負債調達期間の長期化を図っています。
