2018年5月15日に日本賃貸住宅投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり1,875円のところ1,967円で着地しました。
物件を購入しないと選択肢も有りだと思う
2018年3月期の外部成長面は前期に続きも新規物件の取得に注力いたしましたが、不動産売買市場における競争の一段の激化により取得にはいたりませんでした。一方、ポートフォリオの質の向上のため、物件売却には好機と判断されたため、北海道旭川市に日本賃貸住宅投資法人が唯一保有していたサテラ永山（譲渡実行日時点における築年数20.9年）を2018年１月30日付で譲渡しました（譲渡価格370百万円）。譲渡価格は、現在の売買市場の動向を反映し、帳簿価格（2017年９月末、326百万円）及び鑑定評価額（同、365百万円）を上回ることができました。その結果、不動産等売却益30百万円を計上しました。
2018年3月期末の運用資産は、既存１物件の譲渡により、198物件、13,223戸、取得価格総額225,564百万円（簿価総額217,161百万円）、総賃貸可能面積532,955.73㎡となりました。①保有物件の一部譲渡、②オペレーション全般の継続強化（高稼働率の維持、 賃料等収入の極大化及び賃貸事業経費の削減）、③資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）に取り組みました。 また、2018年3月期末の含み益（鑑定評価総額と簿価総額の差異）は38,363百万円（ポートフォリオ全体の鑑定評価総額の15.0％）と、前期末の36,144 百万円から2,219百万円増加しました。
2018年3月期末現在の発行済投資口の総口数は1,640,060口、出資総額は91,715百万円です。また、2018年３月31日現在、一時差異等調整積立金6,665百万円及び配当積立金310百万円を保有しています。
決算短信を見ると新規物件を取得できなかったことを残念に感じているように見えますが、高値掴みをするリスクが無かったと考えれば決して誤った運用ではないと思います。特にレジデンスなのでそもそも工事等で取得した物件の価値を上げるということが難しいアセットなので、稼働率の維持・向上とコスト管理もしっかり行っていくことが分配金上昇に繋がる近道だと考えています。
安定しているがDSCRの低下が気になる
2018年3月期に期日到来した総額7,570百万円（2018年３月23日期日）の銀行借入のうち、4,570百万円につきまして、2017年10月上旬に、平成29年９月に譲渡した「アブレスト新大阪」の譲渡代金の一部 （1,570百万円）と同月に発行した第６回投資法人債（3,000百万円）により、期限前返済を行いました。残額 の3,000百万円につきましては、返済期日に銀行借入（借入期間７年）により、リファイナンスを行い、金融費 用の削減（変動金利＋固定化コスト＝1.48％→固定金利0.82％）と借入期間の長期化（平均4.3年→７年）を実現しました。
併せて、2018年３月19日付で同年６月22日に返済期日を迎える借入金14,461百万円についても、 借入期間を６年（4,250百万円）、７年９ヶ月（4,509百万円）及び８年（5,702百万円）とする借入契約を締結しました。その結果、リファイナンス前と比較して、金融費用の削減（変動金利1.45％→同平均0.70％）と借入期間の長期化（５年→平均7.3年）、返済期日の分散化も図れる見込みです。 これらの結果、LTVは50.9％、長期有利子負債比率（１年内返済予定有利子負債を除く。）は75.2％、金利固定化比率は64.0％となりました。
