2019年5月21日に 日本賃貸住宅投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり1,950円のところ1,990円で着地しました。
大量の外壁工事で既存物件のリニューアルを図る
日本賃貸住宅投資法人は、2019年3月期も新規物件の取得に注力しましたが、不動産売買市場における厳しい競争が継続していることから、取得にはいたりませんでした。一方、投資法人の価値向上のため、①オペレーション全般の継続強化（高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業費用の削減）、②資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）、③サステナビリティに関する取組みに注力しました。
資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼働率は、過去最高の98.7％（前期は98.2％）と９期連続で98％以上の高稼働を維持することができています。また、 入替え時賃料の増額にも引き続き注力した結果、2019年3月期は、総件数1,224件のうち790件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が64.5％、入替え時賃料における増減合計額が集計開始後（2011年９月期以降） 初めてプラスに転じ、賃料ベースの上昇が＋1.0％（前期は△0.6％）と大幅に改善し、増収に寄与しました。 賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制やＬＥＤ照明の導入効果等による水道光熱費の削減等の既存諸施策に注力しました。
2019年３月末の運用資産は、198物件、13,223戸、取得価格総額225,564百万円（簿価総額215,847百万円）、 総賃貸可能面積532,955.73㎡となっています。これらの運用の結果、投資法人の実績は、営業収益8,256百万円、営業利益3,720百万円、経常利益3,159百万円、当期純利益は、3,158百万円となりました。
物件の入替え戦略で自己投資口取得も有りうる
日本賃貸住宅投資法人の財務面については、2019年3月期に返済期日が到来した総額14,203百万円（2018年12月25日期日）の銀行借入れについて、期日に借入期間を４年（2,000百万円）、５年３ヶ月（5,540百万円）及び８年（6,663百万円）で、借換え（リファイナンス）を行いました。また、上記借換えの内、変動金利での借入13,703百万円について、2018年12月20日付で金利スワップ契約を締結し、支払金利を固定化致しました。その結果、リファイナンス前と比較して、金融費用の削減（変動金利1.29％→固定金利平均0.71％）と借入期間の長期化（平均4.9年→平均6.4年）を実現するとともに、返済期日の分散化を図ることができました。
これらの取組みの結果、投資法人の2019年3月期末時点のLTVは50.9％、長期有利子負債比率（１年内返済予定有利子負債を除く。）は86.6％、金利固定化比率は71.5％でした。決算説明資料の33ページには今後の外部成長・内部成長の他に財務戦略についても記載されていますが、金融市場からの資金調達として自己投資口の取得も検討されていることが伺えます。日本賃貸住宅投資法人はまだ自己投資口の取得には踏み出していませんが、当面は保有物件の10%～15%程度の物件を入れ替えることを進めていく方針なのでそれについれて公募増資の機会も増えるためそこでの投資口価格の下落を割けるためと思われます。
