2018年12月14日に星野リゾート・リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり12,778円のところ12,796円で着地しました。
読谷リゾート北地区開発計画は本当に大丈夫なの?
2018年10月期においては、2018年５月１日に一般募集による新投資口の発行により4,389百万円、2018年５月22日に第三者割当による新投資口の発行により219百万円を調達し、「ホテル・アンドルームス大阪本町」の取得に伴う短期借入金の返済資金の一部に充当しました。残余については、手元資金とし、2018年10月30日に取得した「㈱読谷ホテルマネジメント第２回Ｂ種優先株式」の取得資
金に充当しました。
星野リゾート・リート投資法人は、星野リゾートグループが沖縄県中頭郡読谷村にて開発を推し進める「（仮称）読谷リゾート北地区開発計画」による開発計画において、開発物件の建設に要する許認可等の手続は完了しているものの、未だ開発物件の着工段階に留まるものであることから、許認可等の手続が遅延すること等により開発が遅延、変更又は中止される可能性があります。また、開発物件からの収益が得られるのは、開発物件の開業後である2019年（予定）以降となる見込みであることから、現時点で開発計画に直接投資をし、開発物件を投資法人が直接所有するのは、投資法人が負担するリスクが大きなものとなるおそれがあるとAM会社は判断しました。
そこで、投資法人が負担するリスクを低減しつつ、開発計画への投資を行う方法を模索し、星野リゾートグループと協議の上、星野リゾートグループが組成した開発物件の開発のための特別目的会社である株式会社読谷ホテルマネジメントが発行する優先株式を本投資法人が取得し、それにより、開発計画に間接的に投資をすることとし出資しました。要するに開発資金が不足しているから投資法人が援助している形です。 星野リゾート・リートの運用スタイルは好きですがこの決定については個人的には悲観的です。スポンサーが投資法人の資金を当てにしている訳でこれはいちごオフィスリート等に良くあるJ-REIT依存型のビジネスモデルです。今後も物件を開発したくなったら投資法人の資金を利用しようとスポンサーが日常的に考える悪い例になると思われるためです。
一応、出資に当たり、投資法人は、建物着工前に出資が行われた第１回Ｂ種優先株式を買い取るとともに、開発計画の進捗に応じて、第２回Ｂ種優先株式及び第３回Ｂ種優先株式に対し追加で出資を約束しています。開発計画が想定通りに進捗していることを条件とすべく、各種の出資の前提条件を定めているとしています。しかし、具体的に出資の前提条件を開示している訳ではないのでここが不透明ですね。しかし、出資していることから計画進行は行われているのだと思います。
レンダーからの評価を上げる必要がある
また、既存借入金の返済期限の到来にあたり、元本返済資金を調達するため、2018年７月17日に借入れによ り2,288百万円の調達を行いました。なお、借入金の約定弁済等があった結果、2018年10月31日現在の有利子負債残高は52,690百万円となり、LTVは32.2％となりました。相変わらず驚異的に低いLTVである星野リゾート・リート投資法人ですが、金利負担を示すDSCRも驚異的に高く18.9%といった水準でファイナンスからの費用負担は低く抑えられており、財務戦略の採り方はホテル系J-REITではトップといっても良いと思います。上記のスポンサー主導の開発計画のために㈱読谷ホテルマネジメントに資金を突っ込んでいることからレンダーの評価は良く無いと思います。少なくともスポンサーへの評価は下がっていると考えるべきです。より一層LTVを低くしレンダーがいなくても存続できるようLTVは20％台を目指して更に下げてくるのではないかと考えられます。
