2017年10月16日の森トラスト・ホテルリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,010円のところ3,070円で着地しました。
会員の取り込みが内部成長のカギ
第3期を迎えた2017年8月期は各ホテルの事業環境や運営状況を月次毎に把握した上で、収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行い、運営実績は安定的に推移しました。2017年8月期末において、保有する物件は4物件であり、取得価格の合計は102,000百万円、客室数の合計は1,306室となっています。 森トラスト・ホテルリートは森トラスト総合リートと同じく厳選した物件を大切に運用していく投資法人のようで物件数は4棟しか有りませんが、いづれも質が高いく決算説明会資料で細かく運用成績を説明してくれているの投資家さんにとっては安心できます。
4棟運用中うち2棟「コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション」と「コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション」は稼働率を重視した内部成長として会員数の取込みを重視しており、来期以降の取り組みとして東京ステーションは伸び悩んでいるレストラン部門はターゲットとする顧客層を再検討単価の再設定を行うこと。新大阪ステーションはレジャー需要の取込のため、ツイン・トリプルの部屋を増設することを計画しています。まだまだ内部成長には余力が有りそうですね。
LTV・DSCRは平均的な水準
2017年8月期の財務面は、2017年8月に2017年2月期に対応する消費税の還付金の一部を原資として、短期借入金1,000百万円を期限前弁済するに留まりました。この結果、2017年8月期末の有利子負債残高は49,500百万円、うち長期借入金は27,500百万円となっています。なお、LTVは46.5％となっています。LTVはJ-REIT全体的と比べても平均的な水準なので資金調達しやすい環境は整っていると思いますが、がっつり外部成長に依存するタイプの運用スタイルでは無いと考えています。そのため徐々にLTVは減少していくと思われます。
細かい話ですが、森トラスト・ホテルリートのPLには融資関連費用が計上されていません。通常資金調達時のアップフロントフィーは期中において借入期間で一定額ずつ期間償却していくので、毎期それなりの金額が計上されます。その融資関連費用の記載が無いということは支払利息に含まれているものと考えられます。
