2018年4月18日に森トラスト・ホテルリートの決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,010円のところ3,067円で着地しました。
意外に法定工事の出費が大きい
2018年2月期については外部成長はありませんでした。本当に慎重にホテルを運用しています。少数のハイグレード物件を運用していく運用スタイルは森トラスト総合リートに通じるものがありますね。その保有物件について各ホテルの事業環境や運営状況を月毎に把握した上で、収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行い、2018年2月期の運営実績は安定的に推移しました。
2018年2月期末現在において、投資法人が保有する物件は4物件であり、取得価格の合計は102,000百万円、客室数の合計は1,306室となっています。今回も特に何も目新しいものは無いと思っていましたが、今期は資本的支出工事が大幅に実施されていました。過去の推移からすると7,698百万円は大きな金額です。特段リニューアルという訳でもなく、シャングリ・ラホテル東京の非常用発電機制御機器交換(1,802百万円) 、コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション(1,693百万円)といった法定設備の工事でした。資本的支出処理されているので直接PLに影響する訳ではありませんが、この出費は減価償却費としてじわじわ効いてくるので少なくとも減価償却費負担分以上の利益分は毎期成長していくような運用プランをオペレーターと煮詰めていって欲しいですね。
ホテルの運用成績は好調
2018年2月期においては、返済期限の到来した既存借入金の返済に充当するため、2017年11月に22,000百万円の借入れを行いました。この結果、期末の有利子負債残高は49,500百万円、うち長期借入金は32,500百万円となっています。なお、LTV46.6％となっています。物件数も4棟しかないので毎期いくらかのキャッシュを期限前弁済しLTVを圧縮していくことも有効だと思います。しかし、2年ごとに上記の法定点検・法定的な修繕工事が発生すると考えるとキャッシュをあまり減らしたくないというのがAM会社の本音だと思います。
決算説明会資料5ページを見る限り「コートヤード・バイ・マリオット東京ステーション」は前年同月比較では前年に比べ稼働率が大幅に増加してることが分かります。特に夏季を終えてからの9月～11月といった休日の少ないシーズンの10月で96.5、11月で98.2%というのはオペレーターも含めた競争力の高いホテルであるということを伺いしることができます。同じくコートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションも稼働率が10月・96.7%、11月・97.4%と高くアクセスが良好な駅近物件であることでで外国人旅行者を獲得できているのだと思います。
