2019年4月22日に森トラスト・ホテルリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,988円のところ3,090円で着地しました。
欧米人をターゲットにした高級ホテルで内部成長に力をいれる
森トラスト・ホテルリート投資法人は、森トラスト及び森トラスト・ホテルズ＆リゾーツの2社をスポンサーとし、これら2社を含む森トラストグループによるサポートを最大限に活用した成長戦略を実現していく方針です。
外部成長戦略として、投資法人は今後も増加が見込まれるインバウンド、特に欧米からの旅行客を取り込むため、欧米旅行客への訴求力を有するインターナショナルブランドホテルを中心に、競争力のあるクオリティの高いホテルに投資していくとしているのですが、2019年2月期においては物件の取得はありませんでした。
保有物件については各ホテルの事業環境や運営状況を月毎に把握した上で、収益向上を図るための協議をホテル側と継続的に行い、2019年2月期の運営実績は安定的に推移しています。2019年2月期において投資法人が保有する物件は4物件であり、取得価格の合計は102,000百万円、客室数の合計は1,306室となっています。営業収益2,322百万円、営業利益1,644百万円、経常利益1,545百万円、当期純利益1,544百万円となりました。
物件取得の機会捕捉のため、森トラスト及び資産運用会社との3社間で不動産等の情報提供に関する協定書を締結しており、森トラストグループが保有する「主たる用途がホテル（ホテル・旅館等の宿泊施設及びこれらの付帯施設）」である不動産等の売却情報を優先的に入手できる体制となっていますが資産運用会社のお目がねにかなう物件は無いようで中々新規物件の取得が進んでいません。ホテルのターゲットが欧米からの旅行客を相手に運営されるホテルを想定しているので高価格体のホテルでポートフォリオを構成することを狙っているようですが、そんな良いホテルは不動産マーケットには出てこないんですよね。しかし、資産運用ポートフォリオが狙ったような形で整えることができれば収益性は飛びぬけて高いJ-REIT銘柄になると思います。
LTV水準は計画の範囲内で推移
2019年2月期の資金調達の動きについては、返済期限の到来した既存借入金17,000百万円の返済に充当するため、2018年11月に16,000百万円の借入れを行いました。なお、残額の1,000百万円は手元資金を充当しました。この結果、2019年2月期末の有利子負債残高は48,500百万円、うち短期借入金は4,000百万円、長期借入金は44,500百万円 （1年内返済予定の長期借入金14,500百万円を含みます。）となっています。なお、LTVは46.1%となっています。
LTVは60％を上限の目途としてますが、平常時の運用においては、50％を上限の目途として運用すると計画しており、46.1%なので財務戦略はほぼ計画どおりに進行しているようです。また金融機関と強固かつ安定的な取引関係を構築し、短期借入金と長期借入金のベストミックス、返済期限の分散化、バンクフォーメーションの分散化を図ることで、リファイナンスリスク及び資金調達コストの低減を目指すとやるべきことは目白押しですが、スポンサー及び保有物件も強力なため実現可能性は高いと思います。
