2017年11月14日の森トラスト総合リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり4,900円のところ4,964円で着地しました。
大口テナント退去物件を簿価以上で売却
2017年9月期は、大口テナントの退去が決まった「イトーヨーカドー新浦安店」を2017年７月31日付で帳簿価額を上回る価額で譲渡するとともに、その他の物件におきましても安定した収益の確保を図るべく運用を行った。
この結果、2017年9月期末の保有物件は14物件、帳簿価額の総額は303,497百万円となり、保有物件の稼働率は99.7％となりました。
大口テナントの空室リスクを売却によってうまく避けれたことはポジティブではないでしょうか。大口テナントの退去後のリーシングが素直に上手くいっているケースはJ-REIT上では稀な事例だと思います。特に投資法人は物件こそ悪くはないのですがリーシングには苦労しています。レジデンス系J-REITを除き他のアセットの稼働率向上はその空室フロアの賃貸面積が広いほど苦戦していますね。
慎重な財務目戦略は継続中
2017年9月期末は、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、2017年４月に8,000百万円、2017年８月に8,000百万円、2017年９月に1,500百万円の借入れを実施しました。
他にも「イトーヨーカドー新浦安店」の譲渡代金の一部を原資として、期限の到来した既存借入金7,500百万円を返済しました。これらの結果、有利子負債残高は152,000百万円、うち長期借入金は133,500百万円(１年内返済予定の長期借入金33,000百万円を含みます。)、投資法人債は13,000百万円(１年内償還予定の投資法人債4,000百万円を含みます。)となっています。
なお、2017年9月期末総資産有利子負債比率は46.4％(前期末48.0％)となっています。また、2017年９月30日現在は㈱日本格付研究所(ＪＣＲ)からＡＡ(格付の見通し：安定的)の長期発行体格付を取得しています。
相変わらず安定性が高いオフィス系J-REITのうちの1つだと思います。特に10月からJ-REIT指数も減少していることもあり投資口価格は下がっています。森トラスト総合リート投資法人のような安定性の高い銘柄は割と値動きが小さいのですが、資産運用をお考えの初心者投資家さんには特に投資の購入がしやすい時期だと思います。
