2018年5月15日に森トラスト総合リート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり3,650円のところ3,650円で着地しました。
賃料増額改定が多く競争力は高い
2018年3月期の森トラスト総合リート投資法人は、2018年１月19日付で「広尾SKビル」を取得しポートフォリ オの充実を図ったほか、既存物件においても安定した収益の確保を図るべく運用を行いました。この結果、2018年3月期末現在における投資法人の保有不動産は15物件、帳簿価額の総額は310,854百万円となり、当期末時点での 保有不動産の稼働率は99.8％となりました。決算説明会資料16ページによると27%で増額改定を実現しており、2018年3月期は減額改定を行ったテナントは無いようです。
2018年9月期ベースでは更新テナントの11%で既に増額改定が確定しているというところから非常に競争力の高い物件を運用しているということが分かります。反対に商業施設においてはイトーヨーカドー湘南台店が2018年10月より月額賃料が5%減少する一方で、2022年11月20日までは解約不可とする契約で賃貸借期間を拘束することに成功しています。この場合、一般的には解約不可期間にテナントが解約を申しでるとオーナーは莫大な解約違約金が受け取れる取り決めになっていることが一般的です。
決算短信においてマーケットを分析した記載がありますが、商業施設についてはスーパーや家電大型専門店の売上が改善傾向にあるものの、業態によって好不調の差が見られると分析しており商業施設は立地によっては賃料減額が進むかもしれません。
引き続き安全性を維持
2018年3月期においては、2018年１月に「広尾SKビル」の取得資金に充当するため新たに8,500百万円の借入れを実施しました。 また、2018年3月期中に期限の到来した既存借入金計19,000百万円の返済及び償還期限を迎えた投資法人債4,000百万円の償還により減少した手元資金の充当のため、計17,500百万円の借入れを実施しました。
なお、一部の既存借入金の返済に際しては物件の譲渡代金を含む手元資金を活用しています。 これらの結果、2018年3月期末時点の有利子負債残高は155,000百万円、うち長期借入金は137,500百万円(１年内返済 予定の長期借入金15,500百万円を含みます。)、投資法人債は9,000百万円(１年内償還予定の投資法人債3,000 百万円を含みます。)となっています。なお、LTVは47.2％(前期末46.4％)となっています。 また、2018年３月31日現在、日本格付研究所(ＪＣＲ)からＡＡ(格付の見通し：安定 的)の長期発行体格付を取得しています。
