2018年3月16日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,640円のところ2,659円で着地しました。
パススルー物件の内部成長は期待できなのでは?
2018年1月期はテナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。2018年1月期末現在における投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で352,550百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積159,828.74㎡、期末稼働率は98.5％となっています。
決算説明会資料の20ページの賃料固定型マスターリース比率によると固定型が65.5%となっています。オフィス系J-REITにはネガティブな情報だと思います。しかし、あえてこれを載せているということは森ヒルズリートは今後のオフィス賃料動向はネガティブと捉えているのだと感じます。反対にパススルー物件のマーケット賃料との比較によると2020年以降はマーケット賃料以上のテナントがマーケット賃料以下のテナントのテナントを上回るようなグラフがありますが2020年以降のマーケット賃料なんて予測できたものではありません。おそらくマーケット賃料は下がることによりパススルー物件の賃料がマーケット賃料を上回るという結果になるのだと予測されます。このページは内部成長は安易に期待できなよ～という意図があるものだと思います。今後の運用についてはできるだけ長い賃貸借期間で締結するスタイルになってくるのだと考えられます。
LTVは若干上昇し45.4%
2018年1月期において、新規物件の取得資金等に充当するため、7,200百万円の長期借入れを行いました。また、既存の長期借入金2,600百万円の借換えのため、2,600百万円の長期借入れを行い、既存の投資法人債2,000百万円について、償還期限に手元資金にて償還しました。 その結果、2018年1月期末現在の借入金残高は133,222百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金20,500百万円）、投資法人債残高は28,000百万円（うち1年内償還予定の投資法人債3,000百万円）となり、有利子負債残高は161,222百万円となっています。これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債28,000百万円及び長期借入金3,700百万円に加えて、変動金利である長期借入金129,522百万円のうち69,000百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（2018年1月期末現在、有利子負債に占める固定金利比率は62.5％。）。
なお、今後の借入れに関して、借入金の返済期日を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指します。また、2018年1月期末現在、㈱日本格付研究所（JCR）よりAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。
