2018年9月13日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,720円のところ2,753円で着地しました。
内部成長により収益は増加
2018年7月期の運用面の動きですが前期に引き続き、2018年7月期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図ったとしています。
2018年7月期末現在における不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で360,050百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積163,064.94㎡、期末稼働率は99.6％となっています。
2018年9月3日には虎ノ門ヒルズ 森タワーの一部及びオランダヒルズ森タワーの一部の追加取得を行っており、外部成長については既存ビルの持ち分比率を高めていく方法を今後も継続していくものと思われます。不動産マーケットの価格が高いので定期的に既存物件の追加取得を行うことは投資におけるドルコスト平均法のようにトータルで見れば有効なのだと思います。その前にレンダーの貸し出し姿勢の変化によっては影響を受けるかもしれませんが・・・。
LTVは未だ安定感のある水準
財務面ついては、新規物件の取得資金等に充当するため、6,900百万円の長期借入れを行いました。また、既存の長期借入金10,000百万円の借換え及び投資法人債3,000百万円の償還のため、13,000百万円の長期借入れを行いました。その結果、2018年7月期末現在の借入金残高は143,122百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金 22,500百万円）、投資法人債残高は25,000百万円（うち1年内償還予定の投資法人債3,000百万円）となり、有利子負債残高は168,122百万円となっています。これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債25,000百万円及び長期借入金6,700百万円に加えて、変動金利である長期借入金136,422百万円のうち87,022百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（2018年7月期末現在、有利子負債に占める固定金利比率は70.6％です。）。なお、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指します。
また、2018年7月期末現在、㈱日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。
