2019年3月15日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
当初の予想一口当たり2,790円のところ2,822円で着地しました。
尚、利益超過分配金が93円含まれています。
スポンサーから得る賃料は強めに交渉して欲しい
森ヒルズリート投資法人の2019年1月期における外部成長は2018年9月3日虎ノ門ヒルズ森タワー(取得価格26,070百万円)、オランダヒルズ森タワー(取得価格4,570百万円) の取得を行いました。
運用面についても、前期と引き続きテナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によ りテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。
2019年1月期末における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で390,690百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積174,701.69㎡、期末稼働率は99.6％となっています。資産運用の結果、投資法人の当期の営業収益は9,423百万円、営業利益は5,945百万円、経常利益は5,293百万円、当期純利益は5,292百万円となりました。
1つ気に入らないのは賃貸オフィスビル市場は、好調な雇用情勢を背景とした拡張・移転需要が継続し、新築ビルのテナント誘致も順調に進んだことで、東京都心部の空室率は着実に低下して賃料水準も上昇基調が続いたと分析しているくせに六本木ヒルズ森タワーにおいて、スポンサーである森ビル㈱との間で締結している建物賃貸借兼賃貸管理運営業務委託契約について更新前と同等の賃貸条件により、契約を更新したこと。 更新前月額賃料が42,831,107円と更新前と同条件での更新というのはちょっとどうなのか?と思いますね。所詮、資産運用会社(AM会社)の子会社ということで、スポンサーとはろくな交渉をしてないのだと思います。せめて利害関係人との取引は交渉経緯について詳細にリリースする等の情報開示はあった方が良いと思います。まあこれについてはどこの投資法人についても言えることなんですけどね。
有利子負債の固定金利比率は90.2％
2019年1月期の財務面の動きは、新規物件の取得資金等に充当するため、合計16,228百万円（払込金額）の投資口を発行し、14,100百万円の長期借入れを行いました。また、既存の長期借入金10,500百万円の借換えのため、10,500百万円の長期借入れを行いました。 その結果、2019年1月期末の借入金残高は157,222百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金 27,900百万円）、投資法人債残高は25,000百万円（うち1年内償還予定の投資法人債3,000百万円）となり、有利子負債残高は182,222百万円となっています。これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債25,000百万円及び長期借入金6,700百万円に加えて、変動 金利である長期借入金150,522百万円のうち132,622百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（2019年1月期、有利子負債に占める固定金利比率は90.2％です。）。なお、森ヒルズリート投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指します。また、投資法人は2019年1月期末において㈱日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。
