2019年9月12日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり2,830円のところ2,850円で着地しました。
尚、利益超過分配金157円が含まれています。
稼働率向上が急務
森ヒルズリート投資法人は2019年7月期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。2019年7月期末における投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で390,690百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積174,699.12㎡、期末稼働率は99.4％となっています。ということで、2019年7月期は外部成長の動きはありませんでした。
上記の資産運用の結果、投資法人の2019年7かつ期の営業収益は9,561百万円、営業利益は5,971百万円、経常利益は5,346百万円、当期純利益は5,344百万円となりました。
前期と比べると物件の稼働率の低下が目立ちますね。六本木ビュータワーは96.8%→95.1% 六本木ファーストプラザは92.9%→87.4%と、とうとう80%台に突入してしまいました。とても大型のオフィスビルなので一旦退去すると次のテナントの入居までに時間がかかってしまうのは難点ですが強気の交渉で頑張って頂きたいですね。
LTV・DSCRの水準は問題無し
2019年7月期の財務面の動きについてですが、既存の長期借入金12,000百万円の借換えのため、12,000百万円の長期借入れを行い、既存の投資法人債3,000百万円について、償還期限に手元資金にて償還しました。その結果、2019年7月期末の借入金残高は157,222百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金22,922百万円）、投資法人債残高は22,000百万円（うち1年内償還予定の投資法人債5,000百万円）となり、有利子負債残高は179,222百万円となっています。これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債22,000百万円及び長期借入金6,700百万円に加えて、変動金利である長期借入金150,522百万円のうち132,622百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（2019年7月期末、有利子負債に占める固定金利比率は90.0％です。）。なお、森ヒルズリートは、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指していくとしています。
